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实地考察项目注意要点

一、随行人员

随行人员不固定。实地考察项目，往往是经验丰富的信贷审查人

员带着新手一起，或者是部门领导带着项目的审查人员一起，这个要

看实际需要。经营部门一般也会陪同去，并做好企业与审查部门的引

荐工作。

二、项目现场

项目现场主要是针对生产型企业或项目贷款，以及有土地、房产

抵押的项目。项目现场讲究四个环节：一看，二听，三算，四定。其

中，看什么，又分为三点：看人、看生产、看周边。

（一）看

1.看人

（1）员工工作风貌

（2）员工数量及工资（估算人工成本）

（3）员工的构成

（4）员工的生活环境

（5）看管理水平

2.看生产

（1）企业的技术工艺

（2）产品的类别及竞争力

（3）库存（原材料、产成本、半成品）

（4）环保设备

（5）看设备（根据设备的产能估算企业的总产量，核实企业提供

的产量是否存在较大差异）

（6）看水源

（7）车间的整洁性

（8）看物流、运输车辆

（9）看流水、增值税发票、账务系统，核实经营真实性

（10）看工作环境

3.看项目周边（尤其是房地产项目或房产、土地抵押的）

（1）看交通

（2）看人流量

（3）看配套（医疗、学校、公园）

（4）看区位

（5）当地的经济情况

（6）当地房地产去化情况

（7）当地房地产价格情况

（8）商业房产出租情况

（9）看周边类似物业的价值

（10）看抵押物的取得方式

（11）成交记录

（12）限购政策

（13）项目施工进度

（14）项目现场

（二）听

（1）项目简况

（2）企业介绍

（3）融资需求

（4）资金缺口

（5）环保情况

（6）产品市场

（7）行业地位

（8）行业竞争

（9）上下游情况

（10）结算方式

（11）产能及销售情况

（12）企业规划

（三）算

（1）根据价格和销售情况，计算企业的收入情况

（2）根据车间情况，计算产能情况

（3）根据人数及工资，计算人力成本

（4）根据车辆进出情况，计算销售情况

（5）根据库存情况，计算库存价值与资产负债表价值是否相符

（四）定

（1）企业的整体实力

（2）授信方案的合理性

（3）抵押物的变现能力

（4）企业经营的可持续性

（5）还款来源是否有保障

三、实际控制人

这里所说的实际控制人，主要是针对民企，因为实际控制人往往

是企业的核心。通过与实际控制人沟通交流，看实际控制人的整体素

质，看其经营思路、发展战略等，通过这些，往往就能看到企业的未

来。因此，把实际控制人的情况单独说明，以突出实际控制人的重要

性。

1.看实际控制人创业过程

2.看从业经历（是否多行业经营，尤其是民企）

3.看从业经验（主营行业从业经营）

4.看企业未来发展战略

5.看精神状态

6.看管理水平

7.与当地政府的关系

8.看资本市场计划

9.看重大事件（重大项目以及战略投资者等）

10.看实际控制人名下其他资产（企业）情况

11.看其对管理团队的管理和对员工的尊重

四、项目座谈

考察完项目现场以及与公司实际控制人交流后，还需要与企业人

员进行项目座谈。项目现场主要是企业简单介绍，信贷审查人员被动

接受信息，是信贷审查人员了解企业的过程。而项目座谈给了大家在

一起平等沟通交流的机会，可以更深入地探讨一些问题。

1.行业的发展现状及前景

2.竞争对手的情况

3.企业的盈利模式

4.企业的销售及回款情况

5.上下游交易对手情况

6.公司的管理层

7.对外融资情况

8.在资本市场的策略

9.员工待遇情况

10.重大战略调整

11.重大在建项目

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