2008年辽源市地下商业街市场调研报告.docx

辽源市地下商业街市场调研报告

一、市场调研汇总

一调查时间

2008年3月2日——2008年3月7日二调查方法

实地走访调查、电话寻价三调查目的

分析辽源市商业环境及步行街——人民大街商圈辐射区域商业形态及商铺出租、出售价格体系，为地下商业街项目定位及营销推广提供客观依据。

四调查范围

西宁大路-东吉大路

世纪步行街康宁大街

龙山大街区域济康路

步行街商圈辐射区域五调查项目

1、辽源市区基本概况及项目区域介绍

2、辽源市步行街商圈商业形态

3、辽源市步行街商圈商铺出售、出租情况及价格体系

4、步行街道两侧商铺分布情况及业态分析

5、辽源市与地下商业街项目竞争物业状况

六调研分析结果

一、辽源市基本概况及项目区域介绍

1、概况

辽源市位于中国·吉林省的中南部，属低山丘陵地区。所辖东丰、东辽两县，龙山、西安两区。幅员面积5123平方公里，总人口156万，其中市区面积206平方公里，人口60万。

辽源处于东北中心城市发展的轴带上。辽源市交通、通讯事业较为发达。“四梅线”铁路横穿全境，有快车直达首都北京，公路四通八达，高等级公路把辽源与外地市连接的更加紧密，经长营高速公路到长春机场只需1个半小时，经哈大高速公路到大连港只要7小时，到沈阳桃仙机场只需3小时。距长春100公里，距沈阳200公里，距哈尔滨300公里，距大连港500公里。周边分别与四平市、吉林市、梅河口市、辽宁省西丰县相邻。

辽源市2007年全年人均工资性收入为8345.41元，同比增长24.0%,占可支配收入的71.4%,拉动可支配收入增长16.2个百分点。工资性收入仍是居民家庭的主要收入来源。收入水平的稳步提高，给城镇居民奠定了坚实的经济基础。2007年城镇居民人均消费性支出7831.98元，比2006年增长17.2%。

随着收入的增长，消费水平的提高和消费环境的日益改善，城镇居民的消费心理日趋成熟，传统型、保守型消费正在

被现代型、发展型消费所取代。如今的辽源人有钱敢花、会花，以投资、知识、保健、信息及超前消费为主要标志的现代消费意识正在形成。一是以储蓄、购买股票、债券为代表的投资型消费成为居民家庭的一部分；二是以教育、娱乐、文化为代表的知识型消费成为居民家庭消费的重要组成部分；三是以高蛋白、低脂肪、绿色食品为代表的营养保健型消费受到大多数居民家庭的重视；四是以电话、互联网为代表的信息型消费日渐升温；五是以贷款购房子、买车为代表的超前型消费被越来越多的居民家庭所接受。随着城市医疗保险、教育等方面改革的深化和旅游、文化、娱乐、服务事业的发展，居民非物质性消费支出的比重将继续加大，商品消费的购买力将继续增长。

2、项目区域情况

项目位于辽源市中心地带，商业集中区域，周边分布金融、政府部门、医疗、邮政、通信、文化部门多家，交通便利，消费群体集中，商业气氛浓厚。

二、辽源市步行街商业形态分析

1、商业高度集中

辽源市商业主要集中于以步行街-人民大街为中心的商业区。

在商业形态方面，以步行街为中心形成了以意发、华泰、联贸、东方家电、铭旺、时尚铭旺商城及沿街品牌店构成的，云集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、数码产品、床上用品等品种，是辽源市最繁华的商业区，商品零售额占据

辽源市场的75%以上。

在步行街商圈周边，还形成了通讯、快餐、酒吧、KTV、

酒店、医药等专业市场集中区域，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的消费群。

从上述辽源市的商业格局而言，商业密集度较高，业态无长远、科学的规划，人均消费水平较低，商业已趋于饱和，竞争力度较大。

2、日杂商场、品牌专卖店、超市、临街商铺、小型地下服饰商场构成辽源步行街商圈市五种主要商业形态。

辽源市的消费主要集中于商场，临街商铺，其中新建商场 (意发、时尚铭旺)、品牌店主要经营中高档商品(中档商品为主),地下服饰商场、早期商场(华泰、联贸)主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等，从商业形态而言，缺乏专业性、特色化的商业形态，商业雷同性强、竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。根据对步行街道两侧商铺经营类别分析，人流及“5.1”以后的夜市是众多商家选择步行街两侧开店的关键，但从业态格局角度分析，众多业态分拥而至，反倒打破了步行街休闲、时尚购物的性质。

3、商户忠诚度低，流动性强

由于辽源市商业雷同性强，缺乏差异性，既未能形成自己零售业市场的竞争优势，本土又缺乏专业的批发市场，因此当新的卖场出现时，立即出现大量商户的流动现象，新的卖场只需借助完备的基础设施、专业的物业管理和良好的商业信誉，略做些炒作，即可迅速将老市场内的一部分商户吸引过来，如此循环往复，从而形成了辽源市商户忠城度极低，铺位实际