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物业管理小区的情况报告

一、运营管理情况

2024年3月，XX物业公司对全区15个街道50个社区180个小

区（涉及537个楼栋、居民3.53万户、人口8.8万人），实行全面服

务管理。物业按要求接管且将这些管理小区划分为8个片区，安排片

区负责人，负责具体统筹管理工作；先后投入700余万元，在17个

门卫室功能完善的小区，派驻专职保安员、保洁员69人；对于无门

卫室的小区，做到垃圾定时清运、保安“一天两巡查‘’”。以上小区，

其中社区代管的102个、单位象征性代管的16个，居民自治的8个；

长期以来，这些小区居民不交物业管理费，目前交费的热情仍然不高。

目前，据XX物业公司反映，居民户物业管理费收取率不足1%。下一

步，如果物业管理费收不上来，可能会直接影响物业服务质量。

二、小区现状及居民反映

（一）问题表现

1.物业管理方面：一是垃圾不能“日产日清”。夏天容易滋生蚊虫、

气味难闻，影响居住环境。巡察实地走访部分小区，居民反映，新物

业公司进驻以来，小区内垃圾清运不及时，经常存在垃圾外溢的问题，

与以往相比改观不大。巡察组同时了解到，小区保洁人员打扫卫生质

量不高，具体表现为：每天只打扫1次卫生，且只打扫院内卫生，不

清理楼内（楼道）卫生。二是专业维修人员配备不足，在小区公共区

域用水、用电、淤堵出现问题后，不能够做到及时修理、排除故障。

三是公共设施回收不力，主要是部分小区物业公司、管理单位撤场后，

拖欠门卫人员工资未结，导致小区门卫室被门卫占用，一直未移交；

另外，部分小区门卫室长期被无关人员霸占，导致物业公司无法派驻

保安。

2.硬件设施方面：一个是生活设施老化。部分小区主下水管道管

网存在管道错位、堵塞现象，虽已疏通多次，但治标不治本；部分小

区变压器老化、损坏严重，影响居民正常用电。另一个是安防设施缺

失，多个小区监控设备存在老化、缺失，公共区域监控不到，存在治

安漏洞。没有配备门卫的小区多采取流动执勤的方式，在夜间无人巡

查，偶有电动车丢失问题；部分小区门禁、道闸缺失或损坏严重，造

成小区安全指数下降。据了解，建门卫室、安防门禁系统需要大量经

费，物业公司不愿投入。

3.安全隐患方面：部分小区枯死树木多，容易倾斜倒伏，存在严

重安全隐患。大部分小区房屋老化、年久失修，漏水漏雨严重。

（二）居民需求

一方面，希望完善小区硬件设施。XX物业公司已经接管的小区

大多数是老旧小区，由于建设年代久远，普遍存在设施设备老化、绿

化面积少、缺少健身文娱设施等问题，不能满足小区居民日常生活需

求。

另一方面，希望提升物业服务质量。巡察组通过走访，了解到这

次接管的小区，居民普遍反映物业服务质量较低，不能满足大家对小

区卫生、安防等服务的刚性需求，亟需提升和改进。

三、巡察组的工作建议

（一）机关层面：在“帮”字上下功夫。一方面，借助老旧小区改

造有利契机，区住建局加强工作指导，着力帮助小区完善硬件设施，

例如为以上小区安装监控、电子门禁系统，从根本上解决小区环境脏、

乱、差问题，提升居民生活品质。另一方面，借助机关党组织在职党

员到社区双服务、双报到“”活动，健全工作机制，推动城市基层治理

重心向小区延伸，同时以区直机关、街道、社区共驻共建为载体，明

确将共建重心、服务资源进一步向小区下沉。

（二）街道层面：在“督”字上下功夫。一方面，街道办事处应针

对小区特点，广泛听取社区、居民意见，就小区物业服务条款认真研

究；针对小区居民特点，争取做到“一个小区一个合同”，提供个性化

服务，满足居民物业服务需求。另一方面，街道办事处要开展联合执

法，联动自然资源和规划、城管、住建等职能部门，帮助社区回收被

占用的门卫室、保洁室等公共资源，拆除乱搭乱建、整治公共场地。

（三）社区层面：在“治”字上下功夫。一是社区党组织要发挥小

区党支部凝聚群众优势，推动成立业主自治组织，推选有能力、有公

心、有意愿、有影响的小区党员、能人为楼栋长、单元长，在人人“

有责、人人尽责、人人享有”中提升小区自治能力。二是充分发挥小

区党员群众特长，建立纠纷调解、环境整治、亲子互助等志愿服务队

伍，结合实际，常态化地开展活动；针对物业管理费难收取的问题