0226前锋地产楼市热点分析报告(销售培训版).ppt

楼市热点话题分析

——楼价将大幅下滑

人民币外围市场贬值银行收紧房屋贷款杭州楼市出现大幅下跌房价下跌

话题一

——人民币连续贬值

原因分析表面原因——美联储缩减QE外表原因美联储QE规模持续缩减人民币连续5日贬值至6.08了解QE过渡但实际上缩减QE目前只能使人民币增值减缓

原因分析实际原因——中国央行主动干预人民币升值过快实际原因—人民币对内贬值人民币短期升值过快央行干预保持人民币正常汇率

反响实体经济以资金回拢维持运作人民币对内贬值和炒空热钱流出、市场降温引发涉及多余资金转向土地储藏保值依赖外资工程影响大资金回拢为主要运作社会舆论唱空楼市

话题小结长远理性看待大起大落的开展是危险的未来的趋势是平安、稳健开展短时间内人民币仍将贬值但总体开展稳定，是正面反响一旦成功调控，汇率缓慢反弹

话题二

——银行收紧房屋贷款

宏观原因配合国家调控抑制楼市失控上涨2021年至今国家调控作用有限各地一二线城市地王频出最高楼面地价不断刷新地王周边工程跟风涨价整体房价保持上涨社会舆论不断炒作近6年房价保持涨势，地王热持续升温导致国家对未来房价上涨趋势的担忧同时面临社会舆论压力，从控制房地产企业上游资金链着手通过央行控制银根缩紧减缓房地产开展速度，从而迫使房企以价换量回拢资金

微观原因银行房贷利润较低调整业务结构房地产开发风险逐渐上升国内经济增速减缓，贷款买房者还贷能力受影响，回收风险增大，同时房企开发过程中资金链存在断裂风险房贷利润较低，以量为主相对银行信贷的其他业务，房地产贷款利润较低，主要以数量来维持收益调整信贷业务结构由于银根收紧，房贷回收周期较长，且管理本钱较高，尽量降低房贷业务比重。同时支付宝、余额宝等新兴渠道竞争提高房贷利润，降低风险上浮房贷利率，普遍上浮10%，提高利润缩减贷款，从而降低银行经营风险兴业银行暂停房贷四大行上浮5%-10%广发上浮10%-20%东莞银行、广州银行上浮20%-30%。。。。。。

反响最终导致楼市以价走量银根紧缩房贷调整银行货币储藏有限房贷业务比重调整利率上调增加利润降低经营本钱和风险消费者观望、进退两难引发房企资金周转压力加大房贷审批时间加长月供压力加重观望情绪加剧最终局部资金缺乏、以价换量局部过于依赖银行资金流通的房企面临压力降价促销回拢资金维持运转局部房企重心转向地块储藏

话题小结收紧房贷是银行业务调整配合央行提高准备金率宏观层面行业层面关键点：银行业务调整整体并未停止房贷业务，房贷利率上浮不可否认对需求有直接影响调整目的是为了回归正常储藏，完成调整后针对需求仍将有利率反弹综合分析关键点：短期调整短期央行货币市场调整，银行配合提高储藏，市场将有短期以价换量调整完成，市场反弹，目前的短期持续调整反而是时机

话题三

——杭州楼市降价潮

杭州德信北海公园项目率先促销杭州德信北海公园2月22日将6号楼的尾盘以15800元/平米的价格进行了促销比之前18000元/平米左右的价格大约下降了12%左右最终去化率约80%

反响直接导致周边促销价格战形成德信北海公园降价促销刺激天鸿香榭里等周边工程跟风促销争抢客源炒作扩大崩盘论

降价背后促销回拢资金转变开发重点降价主要发生在地段偏远、区域供给集中的城郊结合部,而非全面降价之后去化较好,德信北海公园乃至周边温和定价的滨江万家名城的去化率都到达了八成,显示下档具有一定的承接力德信的降价具有急于回笼资金的意图,该开发商在2月18日刚以17.5亿的价格拍下一幅土地。开发商开展策略重心转移套现现有产品回拢资金资金转向土地储藏避开楼市供给饱和期产生的竞争同时使回拢的资金转化为实体避开人民币调整期

话题小结整体楼市趋于稳定政府未出台具体直接调控政策宏观角度开发角度关键点：资金转向开发上游、业绩压力开发线下游销售竞争加剧——回拢资金运转和开发——土地储藏降低资金贬值风险——土地需求上升——地价上升——后期价格上升综合分析关键点：市场变化性、区域性市场是变化的，也是有区域性的，个别的楼盘促销有时只是经营策略调整，个别区域降价有时只是区域供给饱和，市场是要看整体的。

前锋观点总结政府调控下的总体楼市是稳定的市场是浮动的，有稳定开展主线的，任何调控都是为了让市场开展回归主线具体问题具体分析，个别代表不了整体调整完成就是反弹的时候，调整是开始了，完成是未知的，不是谁都能抄底的，出手才是稳妥的