万科成片开发的经验总结-.pdfVIP

万科成片开发城市居民住宅的经验教训

及其规律性总结

(之一，项目前期)

(征求意见稿)

企业策划部

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目录

一、项目前期选项、决策3

1、市场调查4

2、项目基本情况9

3、项目法律手续15

4、项目地价款、配套费用16

5、项目相关费用、税收17

6、项目投资分析19

7、项目开发战略性考虑20

二、土地合同21

1、确认相关对象、环节的合法性22

2、明确土地性质24

3、地价26

4、配套设施28

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一、项目前期选项、决策

项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美

国家，项目的决策正确与否至少要决定这个项目70%的命运。在中国大陆的现

阶段，尽管市场经济还处在发育过程中决策至少也要决定项目30%以上的命

运。

在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下7个方面：

1、市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发

的基础条件。

2、项目基本情况：是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。

3、项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。

4、项目地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。

5、项目相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。

6、项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。

7、项目开发的战略性考虑：集团发展、公司发展的战略性设想与该项目开发的关

系。

市场

市场调查项目基本情况项目法律手项目地价款、

续配套费用

项目相关费项目的投资分项目开发的

用、税收析战略考虑

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1、市场调查

市场是房地产项目决策的基本依据，应了解和把握的方面有：

（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？可以

做多大？城市不同区域的市场有那些特点？

（2）、当地城市近、中期规划发展方向：项目未来发展的前景如何？在什么地方

做？

（3）、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系做那一个层面的市场？市场

竞争的优劣势何在？

（4）、项目的目标市场：客