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中国香港、新加坡公募REITs境内融资正当时

联合资信结构评级部|唐思思|刘玉婷|李敦远

中国香港和新加坡部分公募REITs产品持有位于内地市场的物业资产占比高，在内地市场直接融资具有一定优势，但落地项目较少，本文从内地市场利差优势出发，探究中国香港和新加坡公募REITs产品在中国内地直接融资优势及其可行性。

一、内地市场融资正当时

（1）美国联邦基金利率近期以来采取降息策略，但总体趋势放缓，将传导影响

中国香港和新加坡市场利率，内地市场利率相较于中国香港和新加坡利差优势仍然存在。

自2022年3月以来，美国联邦储备委员会（以下简称“美联储”）为应对通货膨胀，开启了急速加息之旅。2022年3月，美联储宣布将联邦基金利率上调25个基点至0.25%至0.50%之间，随着2022年通胀数据持续超出预期，美联储继续采取紧缩货币政策，在2022年实施多次加息。美国加息周期从2022年3月到2024年9月共计两年半时间，联邦基金利率目标区间维持在5.25%~5.50%之间。数据显示，受此影响，2022年中期以来内地市场利率远低于中国香港和新加坡的市场利率，存在一定利差。

资料来源：Wind，联合资信整理

图1.1内地、中国香港和新加坡市场利率指标走势

美国时间2024年9月18日，美联储宣布降息50基点，将联邦基金利率目标范围调整为4.75%~5.00%，这是美联储自2020年3月以来首次降息。美联储货币政策对全球主要央行的政策制定起到锚定作用，2024年9月19日中国香港金管局等采取联系汇率制度的地区纷纷跟随美联储降息，仍有许多国家的央行可能会跟随美联储的脚步，继续调整货币政策。美联储降息也为我国货币政策进一步降准降息打开空间。9月24日国务院新闻办公室“金融支持经济高质量发展”新闻发布会宣布降准降息且单次幅度在历史上都偏大。美国时间9月30日，美联储主席鲍威尔在田纳西州纳

研究报告1

什维尔举行的美国全国商业经济协会年度会议上发表讲话并接受提问。鲍威尔表示最近降息50个基点的政策不应被解读为未来举措将同样激进的迹象，事实上这表明下一步举措规模将较小，如果经济数据保持一致，今年可能会再降息两次，总幅度达到50个基点。同时，他表示展望未来，如果经济按预期发展，货币政策将随着时间的推移转向更加中性的立场。中性的货币政策既不会促进过快的经济增长，也不会抑制经济活动。此次演讲后，市场普遍认为预计美联储在11月降息50个基点的概率大幅降低。美国时间11月7日，美联储宣布，将联邦基金利率目标区间下调25个基点降至4.50%至4.75%之间的水平。美国时间11月14日，鲍威尔表示由于美国经济最近的表现“非常强劲”，美联储不需要“急于”降低利率，将仔细观察以确保某些通胀指标保持在可接受的范围内。

资料来源：Wind，联合资信整理

图1.2美国联邦基金目标利率

总体看，美联储降息放缓将传导影响中国香港和新加坡市场，内地市场与中国香港和新加坡市场利差的存在仍将有利于中国香港和新加坡发行人为追求低融资成本而选择在内地市场融资。

（2）降低外汇风险敞口和带来汇兑损益

持有中国内地资产的中国香港和新加坡公募REITs在内地融资可降低外汇风险敞口。部分中国香港和新加坡的公募REITs产品存在跨境投资，尤其是部分公募REITs以中国内地资产为主要投资标的。在跨境投资的过程中，外汇风险敞口成为重要风险

研究报告2

之一。以中国内地资产为主要投资标的的公募REITs，物业收入和相关支出与人民币密切相关。此时如果负债端亦以人民币计价，即选择在中国内地进行融资，能在很大程度上实现资产与负债的币种匹配，减少因汇率波动带来的不确定性。这种自然对冲机制可以有效降低外汇风险敞口，增强整体财务稳健性。

人民币的贬值预期将降低公募REITs的融资成本。香港方面，香港实行联系汇率制度，港币汇率锚定美元。展望未来，尽管2024年第三季度美元兑人民币汇率有所回落，但因市场预期美联储可能将放缓降息节奏，10月份以来美元兑人民币汇率反弹持续上升。美国大选结束后，市场预期特朗普上台推动对内减税、增加关税等政