房地产-核心20城探究之武汉：地产过去先行，产业未来兑现.pdfVIP

证券研究报告

房地产行业深度研究报告

地产过去先行，产业未来兑现

——核心20城探究之武汉

武汉经济发展动能换挡为服务业，新一轮制造业发展暂处于相对落后地位。1）

武汉作为湖北信息节点城市，对其他地级市有明显人口吸附，在发展生产性服

务业上具备先天优势，也承接省内重要产业转移，人均GDP在中西部城市排

首位，GDP规模仅次于重庆、成都。2）武汉在新兴制造业发展中处于相对落

后地位，工业增加值全国排第16，经济发展动能由第二产业换挡为第三产业，

目前GDP中第三产业占比已达62%，其中房地产业、金融业保持高速增长。

常住人口增长来源于对周边地级市天然吸附及产业带动，过去6年武汉常住人

口增量304万人，落后于成都、西安。3）新一轮制造业转型升级中，武汉工

业产值增速及从业人口增长暂落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的

隐忧。

武汉工业细分项中，光电子信息产业已形成龙头企业聚集效应，为未来主要

增长点，汽车向新能源转型升级缓慢，生物医药仍在培育阶段，政府债务负

担较重，需提升产业发展效率而非依赖土地财政。1）电子信息产业占武汉高

新技术产业增加值的23%，近3年复合增速达13%，在光通信、激光、芯片、

面板等领域已引入相应的龙头企业，部分细分领域如光纤光缆、激光器、半导

体器件在全国领先，已成长为国产替代基石。2）汽车行业在新一轮竞争中，

着重依赖本地车企新能源转型，新能源龙头车企的引入落后于长三角，汽车产

量占比连年下降至5%，且新能源汽车产量占比落后于全国平均水平。3）近

年来生物医药、新材料复合增速低于10%，规模仍处于培育阶段，缺乏龙头

企业带动效应。4）武汉税收规模虽然领先于中西部主要城市，但整体债务负

担较重，过去政府对土地财政仍较强依赖，未来需提升产业发展的效率。

2022年武汉商品住宅销售下跌45%，政策聚焦有效区域下销售出现复苏趋势，

未来新房销售预计将向1800万方需求中枢回归。1）本轮市场下行周期中武

汉商品住宅成交面积下降45%至1093万方，大于全国平均跌幅，核心区域如

东湖高新区存在显著超跌。2022年武汉持续出台限购、限贷宽松政策，到年

底政策才真正聚焦有效区域，如限购范围缩小至二环内，12月销售明显好转，

2023年初宽松持续加码，如增加限购区1套购房资格，降低外地户籍购房门

槛等，叠加疫情好转及居民预期复苏，销售回暖势头延续，2023年2月商品

住宅销售面积显著复苏。2）即使在新一轮制造业转型中整体暂时落后，良好

的光电子信息产业基础将使武汉在省内及中西部城市群中保持一定优势，预计

武汉常住人口稳定在1400万左右，商品住宅需求中枢仍有1800万方。3）近

年来武汉房地产发展领先于产业和人口兑现，土地超供导致新房库存处于高

位，城市去化周期为20个月，但产业仍有较大增长潜力，未来将吸附人口，

逐渐消化城市库存。武汉产业向四大副城外溢，光谷副城及车谷副城已聚集众

多高新技术企业，将有望率先兑现预期。

地方国资已占据武汉市场主力，品牌国央企在武汉谨慎布局。1）以武汉城建

为代表的地方国企销售逆势增长，权益销售前十中地方国资占比达52%，且

2022年拿地规模具有优势，预计未来市占率将进一步提升。2）品牌房企保利

在武汉土储规模较大，核心区域土储占比达69%，在市场回暖中将率先受益，

而绿地、招商蛇口远城区土储如黄陂、汉南区占比约74%，低质量土储可能

影响未来去化。3）2022年武汉供地量少质优，宅地成交面积同比下降59%，

但中心城区占比提高至80%，优质供应并未吸引品牌房企大力投资，仅凯德、

中交地产拿地权益金额入围前十。4）预计2023年武汉楼市将迎来小幅度超跌

反弹，建议关注深耕武汉核心区的房企，如保利发展、华润置地、华发股份等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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