开封项目设计任务书.docxVIP

开封项目设计任务书

一、项目概况

1.区域现状

未来开封城市经济发展的主战场。

汴西新区老城开封向西走本项目西区杏花营工业园区

汴西新区

老城

开封向西走

本项目

西区

杏花营工业园区

2.项目位置

地处开封西区，属于城市规划核心位置。

集英

集英街

金明西街

解放路

金明大道

金耀路

郑开大道

3.用地现状交通

紧邻规划集英街、金耀路，有较好交通预期

集英街金明大道解放路本项目规划金耀路

集英街

金明大道

解放路

本项目

规划金耀路

二、项目定位

1.整体定位

1)定位出发点：郑州开发理念——“让开封更优雅”的城市倡导先行者的企业理念，为开封城市发展带来新鲜空气

2)整体形象：全开封YANG起来

“洋”起来—洋房：洋房关怀舒适生活品质

“洋”起来—洋气：时尚国际化元素的积累

“阳”起来—阳光：年轻人买得起的活力社区

“氧”起来—氧气：西区居住区的优良自然环境

“养”起来—休养：适合人居的花园社区

“扬”起来—上扬：迎接开封日新月异的快速增长上升期

2.产品形式定位

本项目倾力打造“都市第一居所”的纯居住概念，产品形式包括洋房、小高层与高层，集中打造低总价高性价比中高档次的产品品质。打造开封标杆，引领西区市场，追求产品精细化，朔造开发商品牌。

3.目标客户定位

1)客户来源：

小高层、高层：被社区品质吸引的西部区域内中层客户

洋房：本区域中刚性可引导的升级客户，外区域中受产品特色吸引升级需求

2)客户细分构成：

本区域客群：本地客户，尤以西部原住客户为主，客群规模较大，解决居住刚性需求

和升级需求，构成本项目的主力客群。

外区域客群：愿意接受高品质洋房社区生活环境，被项目新意吸引的区域外围客户；

年龄较低，易于接受新事物，对产品高性价比特征很敏感。

3)核心价值取向：

规划——西部洋房社区

洋房结合阳光小高板产品营造相对舒适的居住环境。

产品——小户型、附加值

小面积，低总价高性价比；通过花园、露台、错阳台等赠送面积提升整体居住品质与产品附加值，年轻人买的起的青年高档生活社区。

潜力——区域发展、溢价空间

目前的区域价格洼地现状与未来项目发展空间形成的顺差，带来物业升值空间。

三、设计指标

1.基本信息

占地面积：106978.7平米

容积率：2.3

规划要求：南低北高，西低东高(指高度与容积率)

2.物业类型

住宅——23.8平米（90平米以下的户型面积不低于60%）

公建——1.2万平米（沿用地西侧与南侧道路布置，带状商业，考虑会所与幼儿园位置）

3.项目经济技术指标

占地面积：106978.7平米

容积率：地上2.3，地下0.45配套公建：12000平米

建筑密度：低于30%

绿化率：高于30%

地下车位配比：1：0.1

建筑面积：25万平米（其中住宅23.8万平米左右、商业1万平米左右，幼儿园与会所各1千平米左右）

4.物业类型配比

物业类型

层数

户型

居室数

建筑面积区间

洋房小高层

6层11层

大户型小户型小户型

三到五居两居

两居

110-160平米

80-89平米

80-89平米左右

高层

24层

大户型

大三居

120-140平米

图A

户型

户数

面积

6090面积比例

各物业面积

各物业比例

洋房

110-160

528

71280

30.03%

71280

30.03%

小高层

80-89

1056

93984

39.59%

93984

39.59%

高层

120-140

144

18720

7.89%

22.50%

72120

30.38%

50-89

600

53400

图B

关于户型配比的几点重要说明：

严格遵守60/90政策，小户型面积必须占到整体建筑面积的60%以上；

上表B中90平米以上户型尚未做满，可结合高层端单元大户型或顶跃进行规划计设89为面积上限，可适当调整，面积缺失部分，由规划端单元大户型或顶部越层补足90平米以下需要规划4种以上户型；利于后期销售

上图A中的面积区间应严格遵守，上图B中的面积数据仅可供参考，在满足各项指标的

前提下可自由发挥。

3)方案示意

四、规划原则与建议

1.规划原则

1)用地价值分析

2)规划原则与建议

本社区重点打造洋房社区的整体品质，尽可能多的排布花园洋房，其建筑面积约可达到

总体面积的30%左右

整体规划特征：南低北高，东西平衡或东侧稍高的原则（特指建筑高度和分地块容积率）

居住类产品朝向保证正南北