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营销方案执行

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一、项目理解

1.项目概况

科灵新天地位于敖江以南，江南乡政府旁，江南中心小学及连江职专在其左右，依山傍水，空气清新。与江北隔江相望，别有一番气势。占地面积33340m2，总建筑面积12万m2，容积率2.7，建筑密度34.8%，绿地率30%，由15栋纯小高层及临街商铺组成。

2.项目主要威胁与风险

汕很多连江人宁愿到福州买房，如连江东南部的东岱等镇人。本案需要面对的除了市场竞争的问题，还有消费习惯的引导和消费水平的准确把握问题。

汕与江北等竞争楼盘相比，本案周边环境比较混乱，生活配套资源明显不足，人气不旺。

汕江北和熬江一线是市场关注的热点，江南的地产项目目前在连江人民心里并未形成一个投资居住概念。

汕本案的户型与主题设计等与其他在售楼盘相比，景观、户型等特色不够突出鲜明。

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3.项目优势与机会

汕敖江以南地产项目鲜有，开发方向大多向北，本案把大众目光引向南，有其独到引人之处。

汕江北地价普遍偏高，售价一直居高不下，本案的价格是绝对优势，有突出的性价比。

汕江南的“南大门”地理位置奠定了其未来城市发展的新兴产业中心地位，升值潜力大。

汕依山傍水的自然生态环境，是居住休闲的首选之地。

汕12万m2纯小高层，项目可视性强，可以最快时间传达项目形象档次。

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二、卖点提炼

1.企业品牌：纵横集团2007年鼎力钜献

汕纵横集团的强势企业品牌优势。在大多数地产开发项目中都是先有项目品牌，在项目品牌的基础上建立的企业品牌，而纵横集团在此之前已经建立起识别性强的项目品牌，企业品牌也已深入人心。

汕一个品牌相当于一种信任一个承诺，纵横集团的每一个项目都是在诠释着这份信任兑现着这个承诺。在2007年，在连江,鼎力钜献。

2.项目定位：缔造南岸现代城

汕江北市场多而杂，敖江以南地产项目鲜有，在南岸另辟一方天地，造一座现代城池，气度和远见，不言自明。

汕12万平米南岸现代城，是与目前南岸住宅形式的鲜明区别。

3.上风上水：财丁双旺的人居宝地

汕《周易》里说：“背山面水称人心，山有来龙昂秀发，水口收藏积万金，光明正大旺门庭”依山傍水的科灵新天地，利用阴阳之平衡，来获得吉祥之气。

汕何以聚人曰财，顺乘生气，贵格之地。

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4.升值潜力：连江地产原始股

汕科灵新天地位于连江的“南大门”，是连江城乡结合部。该地段的升值潜力是巨大的。

汕成为未来连江新的高尚住宅区及新兴产业中心为时不远！

汕绝高性价比，买到等于赚到！

5.自然风光：南岸风光四季花城

汕南岸是未开发的处女地，纯美的自然风光，无污染，原生态。

汕生活在纯自然中，每一季节每一时令都有花叶相伴。

汕近看敖江江景，远看山势起伏。

汕隔江相望，进一步则繁华万千，退一步则淡泊宁静。

6.园林风情：现代庭院时尚典范

汕在售楼盘一味西式和欧化的景观园林设计，充斥着巴厘岛、地中海风情，科灵新天地依然以高标准的姿态，打造时尚的中式庭院。

7.教育配套：凤城教育名盘

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汕苗苗幼儿园、江南中心小学、华侨中学、连江职专等近在咫尺。一站式教育、浓厚的学习气氛，让孩子每天都受书卷熏陶。

汕孩子教育全程无忧，前程无忧，“钱”途无限。

汕教育大盘、教育名盘。在售项目大打居住概念、健康概念，“科灵新天地”的一站式教育配套，教育大盘、教育名盘已是实至名归。

三、客户群再分析及锁定

1.客户消费特征

汕年龄以25-55岁为主

汕具有一定财富积累，依靠自己的力量购房置业，相对来说，本案的总价算低，因此对于他们来说，明显带有“屋”超所值特征，同时期望其升值。

汕江北房价居高不下，担心房价持续上涨，迫切需要改善住宅者。

汕先富裕起来的人，购房带有显富特征，购房必须有“圈子感”，注重“邻居是谁”，所置物业希望成为自己成功富裕的象征。

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2.客户群细分

四大类：公务员、私营业主、周边学校的教师、乡镇进城购房者

四、销售执行阶段安排

第一阶段准备期

（一）时间

2007年3-6月份

（二）工作重心

1、销售价格策略确定、销控方案的确定

2、建筑面积审核、单元标识核实

3、服装、名片、胸卡、楼书、单页等销售道具的准备

4、认筹协议书、退卡申请书、认筹细则、开盘活动细则及选房流程的制定

5、认筹前一周开始通知前期来电/来访客户并过滤

（三）支持工作

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1、营销中心装修装饰

2、工地围墙包装

3、面积、标识的确定

4、各类效果图制作，包括景观效果图、户型效果图

5、户型模型制作

6、户外广告制作和媒介传播发布

7、楼书/DM设计印刷

8、确定按揭银行、按揭成数及年限

9、预售许可证的办理

10、制作认筹流程——以单页的形式设计

第二阶