济南北闸项目市场调研定位报告.pptVIP

济南北闸工程

市场调研定位报告;我们的目标;第三局部区位综合分析;第一局部核心问题分析;如何突破区域销售瓶颈，实现工程的快速销售?;第三局部区位综合分析;第二局部工程分析;项目位置;工程东临城市主干道济泺路、北靠次干道泺安路，周边有4路、5路、K58、K68、111路、114路、130路等近10路公交环绕，交通优势较为明显。;;生活配套较为齐全，聚集了宾馆、药店、美发、银行、诊所、集贸市场等生活设施；教育、市政、娱乐配套设施较少。;工程处于泺口商圈辐射区，泺口商圈鼎盛的商气及人气为本工程带来了较大的开展机遇。;工程地块分析---已拆迁，前期土地平整难度小;工程地块是整个地块甚至泺口板块中最有价值的地块之一：

1、地块西近泺口街道办事处中心，东侧靠济泺路；

2、通过济泺路至汽车站仅5分钟车程；

3、紧邻泺口商圈，可以充分享受商圈内鼎盛的商气及人气。

4、地快为平地，平整难度小。;该工程位于城市规划北部商贸效劳轴济泺路－泺口片区，区域开展潜力大；

工程处于泺口片区成熟居住区，居住气氛较为浓厚；

工程处于泺口商圈核心辐射区，商业气氛浓厚；

工程规模较大，地势平坦，有利于做出整体规划布局；

处于前期筹划阶段，可以借鉴代理公司的建议，开发市场热销产品。;;济南市政府的“北跨〞总体战略及天桥区政府“五带三片〞的开展新思路为本工程带来宏观上的开展契机。

随着济南北部居住环境的改善，该区域正在开展成为房地产开发的热点区域，为工程的销售带来良好的机遇。;;工程开发现状与对区域资源的最大化利用；

抢占区域市场空白点；

创新制胜和差异化产品及营销策略；

弱化、躲避负面信息。;第三局部区位综合分析;第三局部区位综合分析;区位特点---传统的工业区，环境差，认知度低，开展滞后;中疏;济泺路片区北临黄河，东界津浦路，南界胶济铁路，西界无影山路，定位为城市北部商贸效劳轴，城市客运枢纽、综合居住区。规划人口20万-21万人。这里将形成“一带两轴、两心三区〞布局结构。“一带〞即小清河滨河景观及开展带；“两轴〞为北园大街和济泺路；“两心〞为北园大街和济泺路交汇处的地区商业中心和位于济泺路和小清河交汇处的商贸中心。“三区〞包括商业商贸居住区、商业商贸文化区和交通枢纽商业居住区。另外还将规划4个公交车首末站、15个加油站、1个加气站、10个社会停车场。;区域产业经济分析---药山工业片区、桑梓工业片区、大桥经济片区;区域市场住宅供给特点---单户面积、均价逐年上升，但仍低于市区水平;区域商品房销售现状与趋势

---主力需求为中小户型的产品;区域市场开展潜力---北部区域潜力大，市场需求以根本居住及根底改善型为主流;区域市场开展潜力---潜在置业者对北部市场信心增长;报告结构;第四局部供给市场分析;各区域新楼盘总量分析济南市供给市场供给量的调查研究主要是以在售的新盘为主，其目的是了解济南近期市场供需情况及特点，分析济南市场的整体走向，;名称;要点;竞争工程分析---竞争对手选择目前本区域呈现商品房和旧改房共同构成供给市场局面。按照竞争程度，我们选择主要竞争工程进行分析。;工程概况;25万平米主题园林水景社区

春夏秋冬四大社区组团各具特色。

设计12000平米文化主题水景园区，1400平米现代健身活动中心。;春夏秋冬四大组团各有特色，主力户型较为齐全，由48-130平米的一室一厅到三室两厅组成。;销售价格;购置客户区域分布;工程概况;规划理念;主力户型;销售价格;购置客户类型;工程概况;销售价格;工程概况;规划设计;主力户型;销售价格及客户来源;综述：

商品房销售速度远高于旧改房，旧改房销售价格较低且销售周期长，区域商品房需求旺盛

两室的销售快于三室

区域一室户型较为匮乏;未来供给趋势---时机与竞争并存;报告结构;区域需求市场状况及潜力分析;区域需求状况及潜力分析;北部市场需求情况分析：

被动需求：随着城市的规划与开展，济南北部、西部存在着大量拆迁居民，拆迁释放的需求将极大的活泼北部房产市场，对住宅产生巨大的需求。

主动需求：从规划上看，北部区域面临着升级，区域环境改善，区域认可度提升，主动需求量增加。

特别是，目前北部房产住宅价格水平虽有上调，但与南部、中部和东部局部区域相比，有一定的价格优势，因此，存在着广阔的需求群体。;区域内原有居民，包括老居民区及棚户区居民

泺口商圈经营商户

天桥区产业园员工

企事业单位职工

效劳型、科贸型企业的骨干人员

私营小业主

区域村庄居民、旧村改造的村庄居民

其他;泺口片区需求市场专题调查说明;区域原居民和泺口商圈经营商户是潜在购房群体中比例较高