物业管理理论与实务（第三版)第5章物业服务企业.pptVIP

**第五章物业服务企业**第一节物业服务企业的特点与分类一、物业服务企业的概念物业服务企业，是指按合法程序成立并具备相应资质条件、按照物业服务合同从事物业服务活动的具有独立法人地位的经济实体。**第一节物业服务企业的特点与分类二、物业服务企业的特点物业服务企业除符合企业的一般特征外，还具有以下特点：1．服务性。2．经营性。3．专业性。4．平等性。**第一节物业服务企业的特点与分类三、物业服务企业的类别（一）从物业管理企业的组建来看，大致可分为四种类型1．由房地产开发企业投资设立的子公司2．由房地产部门所属的房管所转换为物业服务企业。3．由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业4．按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业服务企业。**第一节物业服务企业的特点与分类（二）从物业服务企业与物业的产权关系来看，可分为两大类：1．委托服务型物业服务企业。2．自主经营型物业服务企业。（三）按股东出资形式来划分1．物业管理有限责任公司2．物业管理股份有限公司3．股份合作型物业服务企业**第二节物业服务企业的设立根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。一、物业服务企业设立的条件（一）有限责任公司的设立条件1．股东符合法定人数；2．股东出资达到法定资本最低限额；3．股东共同制定公司章程；4．有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；5．有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。**第二节物业服务企业的设立（二）股份有限公司的设立条件1．发起人符合法定人数；2．发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；3．股份发行、筹办事项符合法律规定；4．发起人制定公司章程，并经创立大会通过；5．有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；6．有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。**第二节物业服务企业的设立二、物业服务企业设立的步骤（一）可行性研究1、市场调查2、综合分析3、编写可行性报告**第二节物业服务企业的设立（二）物业服务企业建立的筹备1、人才储备2、起草管理章程3、筹集资本金（三）登记注册组建有限责任的物业管理企业和股份有限物业管理企业，登记注册时应提交的文件略有不同（四）资质审查及税务登记**第三节物业服务企业运行机制一、物业服务企业的组织形式（一）物业服务企业的组织类型1、实体型物业服务企业。一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个层次：（1）决策层；（2）管理层；（3）作业层。这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提供物业管理的顾问、咨询服务。此类企业的适应性强，但人员较多，不易转型。**第三节物业服务企业运行机制2、管理型物业服务企业。大多是中小型企业，主要由管理层人员组成，具体的作业操作需要时就采取分包形式。这类企业必须与专业企业建立合同关系。企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争力。3、顾问型物业服务企业。由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、但业务素质高。**第三节物业服务企业运行机制（二）物业服务企业的主要职能机构1．经理室。2．办公室。3．管理部。4．财务部。5．工程部。6．经营发展部。**总经理总经理组长绿化部主任作业组1作业组2作业组3组长组长组长保安部主任组长组长图1：直线制的组织结构维修部主任组长组长组长第三节物业服务企业运行机制（三）物业服务企业组织形式的选择1、直线式**第三节物业服务企业运行机制2、直线――职能制公司经理人事部财务部办公室招投标部职能机构职能机构职能机构职能机构作业组2物业管理项目2物业管理项目1作业组1作业组1作业组2图2：直线-职能制的组织结构**第三节物业服务企业运行机制3、矩阵式总经理项目A人事部财务部A人事项目BB人事A财务B财务绿化部A绿化B绿化维修部A维修B维修C维修C绿化C财务项目CC人事图3：矩阵制制的组织结构**第三节物业服务企业运行机制4．事业部制人事部财务部办公室