24年10月REITs月报，REITs纳入互换便利，Q3业绩环比回升.docx

目录索引

一、政策梳理及市场展望 5

（一）政策梳理 5

（二）C-REITS市场发行与后续计划展望 6

二、行情回顾 8

（一）C-REITS市场概况 8

（二）行情走势 11

（三）24年10月各板块分派率 17

（四）综合收益 20

（五）24Q3基金收入与可分配金额完成情况 22

三、风险提示 30

图表索引

图1：已展开招标流程的拟发行项目（单位：个） 7

图2：24.10按资产类型区分拟发行项目（单位：个） 7

图3：C-REITs市场规模 8

图4：按原始权益人性质区分的每季度C-REITs发行规模（单位：亿元） 8

图5：C-REITs流通市值预测（亿元） 10

图6：C-REITs10月行情走势 11

图7：C-REITs市场存续项目与新发项目成交量 12

图8：C-REITs市场月度日均换手率 12

图9：C-REITs与沪深300和中债新综合的30日滚动相关系数 14

图10：过去12个月C-REITs市场各板块涨幅 16

图11：2024年10月不动产REITs的24年预期分派率 17

图12：2024年10月特许经营权REITs的24年预期分派率 18

图13：2024年10月经过投资成本修正的预计24年化分派率 18

图14：截至2024年10月47只REITs汇总的现金分派率变化趋势 19

图15：不动产REITs和特许经营权REITs现金分派率变化趋势 19

图16：C-REITs综合收益指数 20

图17：不动产C-REITs的综合收益构成 21

图18：特许经营权C-REITs的综合收益构成 21

图19：23Q3起新披露项目和存量项目基金收入 22

图20：23Q3起新披露项目和存量项目可分配金额 22

图21：高速公路REITs项目收入具有季节性 24

图22：水电公用REITs项目收入具有季节性 24

表1：10月C-REITs行业政策梳理 5

表2：10月正处于交易所审核阶段的C-REITs 6

表3：24年10月收集到的招募REITs发行联合体的项目及企业信息 7

表4：目前已经上市的C-REITs基本信息 9

表5：C-REITs涨幅、日均换手率与各指数对比 13

表6：21年8月至今C-REITs市场与股市债市的相关性 13

表7：各板块C-REITs行情回顾与估值 15

表8：C-REITs涨跌幅排名（不含上市首日，截至2024.10.31） 17

表9：2024第三季度C-REITs重要财务指标同环比 23

表10：2024第三季度不动产REITs财务比率变化 25

表11：2024第三季度特许经营权REITs财务比率变化 25

表12：2024第三季度REITs财务业绩完成情况 26

表13：2024第三季度不动产REITs财务业绩变化情况 28

表14：2024第三季度特许经营权REITs财务业绩变化情况 29

一、政策梳理及市场展望

（一）政策梳理

1.10月C-REITs政策梳理

据人民银行网站，10月18日人民银行、证监会印发《关于做好证券、基金、保险公司互换便利（SFISF）相关工作的通知》，其中明确公募REITs可作为互换便利质押品，有助于持有REITs份额的机构投资者通过质押公募REITs份额补充资金。据中国日报网，在10月27日全球财富管理论坛上，上交所副总经理王红表示，下一步上交所将积极稳妥地推进REITs指数化产品的落地。届时将进一步丰富REITs市场投资手段，同时将一定程度上提升REITs份额流动性。方向性政策方面。据中国证券报网站，10月8日国新办新闻发布会上提出推动更多民间资本参与铁路、能源、水利等重大基础设施项目建设，支持更多符合条件的民间资本项目发行基础设施REITs，体现出REITs作为盘活存量资产的重要手段，为民营投资项目提供退出手段。

基础设施行业政策方面，10月聚焦于环保基础设施行业。据中国政府网，10月12日央行、环境部、金管总局、证监会印发《关于发挥绿色金融作用服务美丽中国建设的意见》，提出支持符合条件的环保基础设施项目合规发行REITs产品。

地方政策方面，广州旨在打造多个不动产资管平台，对于塑造不动产资管生态具有重大意义。据广州金融管理局网站，广州市委金融委员会办公室10月10日印发《关于推动广州市不动产资产管理业态发展的若干措施》，旨在打造不动产私募基金份额交易、

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