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关于“土地一级开发”的法律调研报告

一、相关法律法规：

1、全国人大常委会1998年8月29日通过，1999年1月1日起施行的《中

华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）

2、国务院1998年12月24日通过，1999年9月1日起施行的《中华人民

共和国土地管理法实施条例》（以下简称“《实施条例》”）

3、建设部2000年3月29日发布并实施的《房地产开发企业资质管理规定》

（以下简称“《资质管理规定》”）

4、北京市国土资源和房屋管理局发布的，2002年12月12日起实施的《北

京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]1100号）（以下简称

“《暂行办法》”）

5、北京市人民政府2002年1月31日下发的《北京市人民政府批转市国土

房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发

[2002]4号）（以下简称“《土地储备制度意见》”）

6、北京市国土资源和房屋管理局2002年12月31日下发的《关于北京市土

地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知》（京

国土房管出[2002]1112号）（以下简称“《职责分工的通知》”）

二、关于“土地一级开发”的主管机关

《暂行办法》以及《职责分工的通知》对“土地一级开发”的主管机关以及

各主管机关的权限作出了明确的规定。其中：

1、《暂行办法》第四条规定，“市国土房管局（现市国土局）负责市土地一

级开发的管理工作。市土地储备中心及分中心按有关职责分工，负责土地一级开

发的组织实施工作。”

2、《职责分工的通知》第一条明确，“市土地储备中心负责对政府以‘熟地’

出让的土地组织拆迁和基础设施建设等前期开发工作，或通过招标方式选择承担

土地一级开发的单位”；第二条明确，“朝、海、丰、石四个区及十个远郊区县分

中心可作为主体具体实施本区县区属企事业单位国有土地的收购和土地一级开

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发工作（进行土地收购和土地一级开发时，土地收购方案及预期收益、土地一级

开发成本及预期收益等报市中心审批后方能实施）”，此外，该条同时还明确“商

务中心区分中心”、“中关村分中心”以及“北京市经济技术开发区”均可作为主

体具体实施本规划范围内的土地一级开发工作。

三、关于“土地一级开发企业”的资质

《暂行办法》第五条规定，“参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的

资质。”但据我们了解，目前国家及北京市并没有针对“土地一级开发企业资质”

的专门规定。实践中，只要具备相应的“房地产开发企业的资质”即被视为具备

相应的“土地一级开发”资质。

目前，关于“房地产开发企业资质”主要规定就是建设部制定的《房地产开

发企业资质管理规定》。

其中，《资质管理规定》第18条规定，“一级资质的房地产开发企业承担房

地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资

质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发

建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部

门确定。”

依据北京市建设委员会关于转发建设部《房地产开发企业资质管理规定》

的通知的有关规定，北京市房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四

个资质等级。其中，一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制；二

级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目；三级资质房

地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目；四级资质房地产开发

企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。

关于取得上述开发企业资质应具备的条件以及申请程序将在本报告之附件

《房地产开发企业的设立与资质管理》中具体论述。

四、“土地一级开发企业”的确定

《暂行办法》第五条规定，土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组

织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。经市政府批准由市土地储备中心负

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责组织实施的项目除外。