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小区物业管理情况调查报告

物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之

一。综合市长公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一

直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就

接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫

生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他

用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业

管理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。一、小区物业

管理基本概况我市物业管理自19XX年起步，现已有物管企业XXX

家，其中二级资质企业3家，三级资质企业XXX家，暂定级企业

XXX家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项目XXX

个，总建筑面积668.XXX万平方米，其中已成立业主委员会的有

XXX个小区；在建住宅物业管理项目（实施前期物业管理）XXX个，

总建筑面积XXX万平方米。这些管理项目中，荣获物业管理部优

称号的1个，省优称号的20多个。二、小区物业管理存在的问题

及原因随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市

民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既

有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的

问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体

表现在以下几方面：（一）业主对权利义务的认识不对称。随着住

房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物

1。

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业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主

对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意

识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从

管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交

纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多

样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻

里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业

企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典

型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最

终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收

费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及XXX个小区,50多

万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意

识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠

不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实

行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问

题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。（二）

企业对管理服务的定位不准确我市物业管理企业从业人员文化层

次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧

了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理

企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，

服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮

助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及

2。

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时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。

二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项

重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服

务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身

经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各

种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。（三）老旧小区基础条

件不配套我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配

套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40；二是实行

半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21；三

是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理

住宅小区面积的39。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍

不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套