房地产和土地市场报告.docxVIP

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一、 房地产市场

研究方向：取消路费后，政府在广州市外围商品住宅市场的税收增量估算

1、广州市外围商品住宅成交面积常量估算

为适应广州新一轮的城市发展战略和产业布局规划，萝岗区和南沙区于2005年成立，

经过三年多时间的基础性建设，两个新行政区产业和居住快速同步发展。虽然经历2008年房地产的深度调整期，但大量产业人口的迁入，刚性购房需求的激增，使萝岗区和南沙区的商品住宅成交面积同比大幅上升109％和243％，分别为37.05万平方米和29.39万平方米，由于该两区商品住房市场发展基数较低，预计未来将继续保持快速增长势头。

花都区、番禺区由于2008年供应放量，面积均超过150万平方米，而价格一直高居不下，楼盘降价策略普遍滞后，导致成交量降至近年来较低的非合理水平。

随着外围房地产市场的迅速崛起，外围四区成交比例亦逐年上升，2008年成交比例为36％，预计此趋势将延续。

2005-2008年广州市商品住宅成交面积区域分布（单位：万平方米）

100%

80%

60%

40%

20%

0%

2005年

2006年

2007年

2008年

萝岗区

7.26

17.70

37.05

南沙区

8.47

8.58

29.39

花都区

90.14

102.75

139.66

54.74

番禺区

201.00

169.92

134.49

80.41

中心六区

626.76

636.24

500.65

351.51

数据来源：广州市国土房管局

32.4229.2265.7196.7069.05150.25增城市和从化市凭着资源环境和价格优势，同样表现出较快的增长势头，尤其是增城市，2007年销售150.25万平方米，同比增长55％。从化市销售65.71万平方米，同比增长

32.42

29.22

65.71

96.70

69.05

150.25

2005-2007年增城、从化商品住宅成交面积（单位：万平方米）

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

2005年 2006年 2007年

增城市从化市

数据来源：广州市统计局

根据广州市国土房管局阳光家缘网站统计，目前已取得预售证尚未售出的商品住宅面积达645万平方米，其中外围四区达到292万平方米，占比44%，供应量相当充足。这意味着，

2009年的成交量很大程度上来自于存量住宅的消化。

2009

2009年1月广州市存量商品住宅面积的区域分布

（万平方米）

南沙区,21.87

,3%

萝岗区,19.43

,3%

花都区,

138.53,21%

番禺区,

112.64,17%

中心六区,

352.39,56%

数据来源：广州市国土局阳光家缘，统计时间2009年1月1日

根据2005-2008年市场成交状况及2009年存量住宅分布，结合房地产市场发展趋势判

断，预计2009年广州楼市将被重新激活，十区成交量可回升至700万平方米水平，外围四

区成交量预计在260万平方米左右。增城市成交量预计124万平方米，从化市成交量预计

48万平方米。

2009年广州市外围商品住宅成交面积估算

区域

2009年成交面积

（万平方米）

2年内自然增长率估算

估算依据说明

罗岗区

35（占十区5%）

15％（保守估计）

成交面积参照2008年值及存量分布

增长率源自产业发展带来持续居住人口

南沙区

28（占十区4%）

15％（保守估计）

花都区

85（占十区12%）

10%（保守估计）

成交面积参照2005-2008年值及存量分布

增长率参考2005-2007年增速（剔除2008年非合理值）

番禺区

112（占十区16%）

10%（理想估计）

增城市

124

15%（保守估计）

成交面积参照2006-2007年平均值

增长率参考2005-2007年增速

从化市

48

10%（保守估计）

2、广州市外围商品住宅成交价格常量估算

2005-2008年，广州市商品住宅均价一直保持快速上升趋势，从2005年的5114元/平方米升至2008年的9338元/平方米，年均升幅高达27%。2007年底楼价触顶后不断回调，预计2009年价格调整将更加充分和到位，并回归至2007年8600元/平方米左右的合理水平。

2008年全市十区仅萝岗区、南沙区楼价出现下降，且降幅较大。相反，也只有这两个区成交面积同比增长，且增幅较大，这充分显示出两个新区的价格已基本调整到位。

番禺区、花都区、增城市、从化市的2009年价格估算可参考2007