集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告.pdfVIP

集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践

摘要：

1、《土地管理法》已经完成修改，但是其他配套法律法规尚未进行修订，关于经营性建设

用地的用途、出让、抵押、处置有较多不明确的地方，但是按照集体经营性建设用地和

国有建设用地同权同责的基本思路，规则也会类似。

2、农村集体经济组织（包括经济合作社、经济联合社、经济联合总社）是集体经营建设用

地入市的主体，根据试点地区经验，也可以组建统一的入市平台公司，由该公司作为入

市和金融业务的开展主体，信用风险判断时需要予以关注。

3、集体土地出让的土地使用权的期限与同类用途的国有建设用地使用权期限趋同；出租期

限有可能受到合同法20年的限制，具体需待政策法规进一步明确。

4、集体经营性建设用地抵押可参照同类用途的国有建设用地执行。

5、土地入市及再转让环节，收入扣除取得成本和开发成本后，需要按比例缴纳土地增值收

益调节金。

6、市场已有的针对集体经营性用地的融资方案有土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营

贷款、商业用房按揭贷款，覆盖集体土地从整理入市到持有阶段。

7、试点地区的政策法规由较多是不公开的，且试点的事项是没有特别明确的法律法规规定。

金融机构如果要介入类似项目，建议与当地的发改委、规划与自然资源部门对不明确的

事项进行详细的调查。

8、如北京地区，土地竞拍保证金是缴纳至镇级统筹公司，可关注该类企业的存款营销。

一、试点时期的政策文件体系及北京市的相关规定

根据相关文件，集体经营性土地入市试点自2015年始，至2019年12月31日开展试

点的法律授权文件到期。2020年开始后续将衔接修改后《土地管理法》，试点期间全国及北

京市依据的法律法规及相关政策文件如下：

(一)中共中央

2014年12月中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于农村土地征收、集体经营

性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出改革试点的主要任务“建立农村

集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、

同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村

集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；

建立健全市场交易规则和服务监管制度”

(二)全国人大及其常委会

2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过《关于授权

国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的

决定》，授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、

集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。上述调整在2017年12月31日前

试行。后经过全国人大常委会两次延期，试点期间延长至2019年12月31日。

(三)国务院

2108年12月23日，国务院向全国人大常委会提交了《国务院关于农村土地征收、集

体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告》。

(四)银保监会与原国土资源部

2016年5月13日，银保监会、原国土资源部印发《农村集体经营性建设用地使用权抵

押贷款管理暂行办法的通知》，经过延期之后，至2019年12月31日。

另外原国土资源部颁布了《关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地

制度改革试点实施细则的通知》，该通知目前无公开信息。

(五)北京市

北京市颁布的政策法规主要有《北京市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》（未

公开）、《大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（公开）、《北京市大兴区住房

和城乡建设委员会关于瀛海镇区级统筹地块集体经营性建设用地建设共有产权房项目》（未

公开）、《大兴区农村土地制度改革试点领导小组办公室关于瀛海镇区级统筹地块集体经营性

建设用地建设共有产权房项目手续办理推进会会议纪要》（未公开），因处于试点阶段，众多

政策文件尚未公开，无法查阅。

二、《土地管理法》实施后关于集体经营性建设用地入市的解读

1

根据《土地管理法》，集体经营性建设用地入市需满足如下条件：

1《土地管