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旧社区管理现状调查报告

为进一步了解老旧小区物业管理实施现状，找出影响小区物业管理实施的主

要原因，进一步完善管理措施，规范管理行为，为居民创造良好的居住环境，在

区房管局的积极配合和大力支持下，CPPCC第三批经济界人士和CPPCC街道工

委共同调研了我区老旧小区物业管理实施情况，并走访了庭院等小区。基本信

息如下。

一、老旧小区管理现状

(一)旧社区的基本情况

全区共有老旧小区448个，建筑面积1090.5万平方米，占全市8个城区老

旧小区总数的25.5%。其中住宅小区245个，建筑面积883.6万平方米。1.5万平

方米以下分散或未封闭住宅区203个，建筑面积206.9万平方米。

我区老旧小区长效管理现状：一是物业管理市场化的老旧小区52个，面积

225.6万平方米；二是业主自办283户，面积584.5万平方米；三是产权单位管

理100个，面积233.6万平方米；四是街道物业服务xx管理的街道有13条(只有

3条街道)，面积46.8万平方米。

(二)老社区长期管理的实际效果

据调查，目前全区7个街道加强了小区管理，落实了部分管理职能，对老旧

小区物业管理单位进行了检查管理，尤其是物业矛盾的受理和调解效果明显。在

管理形式上，基本上按照城市提升计划的要求，老旧小区采用四种管理模式(市

场化管理、单位自管、业主自管、街道物业服务xx托管)。从老旧小区长效管理

的实际效果来看，可分为三个等级：一级为已实行市场化物业管理的老旧小区，

总建筑面积225.6万平方米，占老旧小区总面积的20.9%。因为市场化运作，管

理和服务效果相对较好；第二档为街道物业服务xx接管社区和单位自管社区，

总建筑面积268.1万平方米，占所有老旧社区总居住面积的24.9%。这些社区通

过街道服务xx接管或原产权单位管理实施了X项基础物业服务，实现了大门有

人值守、环卫保洁、下水道网络、粪池疏通等。而且管理和服务基本上能被广大

居民所接受。第三层为业主自办小区，总建筑面积584.5万平方米，占所有老旧

小区总居住面积的54.2%。这类社区主要通过广大居民建立社区自我管理委员会，

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由社区牵头组织社区居民积极分子或X成员积极分子与派出所治安联防队共同

实施区域治安防范。环卫保洁办公室仍由区环卫办负责，管理效果不明显，与城

区居民小区规范管理要求仍有较大差距。

二、老旧小区长效管理的难点及原因

首先，基础设施薄弱，维护困难。老旧小区的部分房屋不仅存在房屋原有质

量固有不足或使用不当留下的隐患，而且由于建造和交付时间较长，房屋的雨水

渗漏、渗水等老化问题也日益突出。由于规划建设标准低，配套设施不完善

二是物业费收缴率低，物业服务难以保障。老旧小区物业费收缴率普遍较低，

原因很多。主观上讲，很多居住在老旧小区的居民多为退休工人，在思想上没有

完成从计划经济到市场经济的转变，没有形成花钱买服务的思想。有业主认为物

业公司服务不到位，不缴纳物业服务费收费不透明；有业主认为小区基础设施差，

居住环境质量低，不交物业服务费。由于对不缴纳物业服务费的业主没有相应的

处罚措施，很多原本缴纳了物业费的业主认为自己受到了损失，拒绝缴纳费用。

客观来说，生活在这些社区的居民确实生活困难，物业费进一步增加了他们的生

活成本。老旧小区物业费收缴率低导致物业公司经营压力逐年增大，亏损经营导

致物业服务人员劳动报酬下降，人员流动增加，服务质量进一步下降。2006-09

年，xx共有45个区，x年初引进物业公司32个区，近几年陆续有20家物业公

司因经营亏损退出。此外，在对老旧小区实施长效管理时，由于检查和上级的压

力，街道重覆盖轻实效，而引入管理的物业公司重效率轻服务质量。大多数老旧

小区只有简单的管理形式，其应得的管理效果很难达到。

三是政策法规不健全，管理执法难。老旧小区少数业主随意改变房屋使用性

质(用于餐饮、酒店、棋牌室，甚至出租地下室给外来务工人员等)的现象屡见不

鲜。)为自身私利，影响相关业主权益，引发业主投诉，并将矛盾转嫁给物业服

务提供者。但物业服务公司(提供方)没有调查处理的职能权限，协调劝阻作用不

大，导致管理困难。然后就是小区内各种违法事件，比如业主违规装修、违规停

车、破坏绿化、破坏公共设施、侵占公共部位等。也是由于政策法规不