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保障性住房政策和调控新政影响的研究和分析报告

蔡发银

摘要：大学城项目定位为限价商品房，是专门为桂林洋大学

城全体教职工住房保障的民生工程。国家住房政策的指导思

想是稳步推进住房商品化、社会化，进行市场取向改革。要

求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立低收

入阶层住房保障体系，其他阶层面向市场，通过商品住房市

场解决住房问题。在推行住房市场化改革过程中，由于住房

新体制尚不完善，包括中低职级公务员、教师、医务人员在

内的中低等收入家庭既不符合廉租住房和经济适用住房保

障条件，又无力购买普通商品住房，其住房问题日益凸显。

为解决这一问题，桂林洋大学城项目应运而生了，现结合住

房保障体系，研究分析如下：

第一部分：保障性住房政策研究

一、我省实行全民住房保障政策问题

（一）国家住房保障政策。1998年7月《国务院关于进一步

深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发

[1998]23号），要求建立和完善以经济适用住房为主的多层

次住房供应体系。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉

租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家

庭购买、租赁市场价商品住房。2007年8月《国务院关于解

决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24

号），将经济适用住房和廉租住房保障对象均调整为城市和

县城镇低收入住房困难家庭。

从国家住房保障政策来看，我国实行的是多层次的住房供

应体系，即对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。住房

保障对象原来仅限于中低收入家庭，后来调整为仅限于低收

入家庭。对于其他收入家庭，由其自行到市场上购买、租赁

商品住房解决住房问题。这主要是从目前我国仍属发展中国

家、经济发展水平仍相对落后、政府财力有限的现实情况去

考虑的。

（二）我省经济适用住房政策。国家已将经济适用住房保

障范围由中低收入家庭调整为低收入家庭。因此而造成的问

题是，限制单位集资建房后，既买不起商品房，又不符合廉

租住房条件，包括中低职级公务员、教师、医务人员、国企

职工在内的中等偏低收入本省居民家庭，即所谓的“夹心

层”，失缺解决住房问题的有效途径。为此，省政府办公厅

2009年2月印发的《海南省经济适用住房管理实施办法》（琼

府办[2009]31号）将我省经济适用住房保障范围扩大为本地

城镇低收入及中等偏低收入住房困难家庭。按统计部门统计

的口径，中等偏低收入以下家庭约占城镇家庭总数40%。这

将使我省更多的家庭能享受到住房保障政策。

（三）明确思路建立符合我省实际的住房供应体系。《海

南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》

（琼府[2008]74号）要求用3年时间，使中低收入家庭的住

房条件得到明显改善，努力实现我省城镇居民人均住房建筑

面积年均增加1平方米。海口、三亚市以供应限价商品房和

经济适用住房为主，结合发放住房补贴，进一步解决职工居

民的住房问题。其余市、县以经济适用住房为主，采取多种

形式解决职工居民住房问题。

（四）制定符合我省实际的经济适用住房办法。为解决“夹

心层”的住房问题，今年2月《海南省经济适用住房管理实

施办法》（琼府办[2009]31号）作了多项“突破”。一是扩大

经济适用住房的保障范围，使“夹心层”可以购买经济适用

住房。第十二条规定“经济适用住房供应对象是低收入及中

等偏低收入住房困难家庭。”二是考虑“夹心层”的实际购

房需求，合理增加经济适用住房的套型建筑面积。第十条规

定“经济适用住房原则上以中小套型为主，参照我省职工住

宅建筑面积标准适度控制建筑面积。”三是将原集资合作建

房方式纳入经济适用住房办法。第八条规定“分散建设经济

适用住房是指整合现有单位土地资源、危旧房改造等方式获

得建设用地，个人出建安成本，单位资助公共部分，政府减

免有关税费，由住房保障主管部门统一项目审批、统一组织

建设实施、统一供应对象的建设方式。”

（五）多渠道解决财政供养人员的住房困难问题。省建设

厅始终坚持将财政供养人员的住房作为重要的民生问题，下

发了《海南省建设厅关于现阶段解决中低级财政供养人员住

房的指导意见》（琼建监管[2008]133号）。要求海口、三亚

加快建立职工住房补贴制度并按商品化运作方式统一组织

建设一定规模的限价商品住房；鼓励除海口、三亚外的县

（市）政府统一组织建设职工住房，解决县城镇未享受过政