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成本逼近法的再认识

摘要：文章从模拟交易方式入手，分析界定不同交易方式下不同成本构成，

并对成本逼近法中各参数的确定提出评估方法。

关键词：成本逼近法；交易方式；地价内涵；参数取值

成本逼近法是大家比较熟悉且认为较为简单的一种评估方法，但在交易

方式、地价内涵、个别因素修正等方面还不为人们所熟知。通过评估实践，对上

述方面提出自己的意见。

1成本交易方式界定

成本逼近法模拟的是一定交易方式下的成本再组。

成本法模拟的交易方式，主要有征地模式、买卖模式、抵押模式（不交易的

模式）。

1.1征地模式

征地模式是指政府征收集体土地，并进行开发、出让过程。

1.2买卖模式

买卖模式是指土地使用者买入卖出的过程。

1.3抵押模式

抵押模式是指土地使用者买入抵押的过程。

2三种模式下的地价内涵

不同的模式下，成本法中地价内涵不同，主要区别在于取得费的界定、开发

费的内涵、增值收益率的确定。具体见表1。

3参数的确定

在明确了交易模式及地价内涵后，成本法的重点是相关参数的确定。

3.1征地模式下的重要参数

重点应确定代征比例、耕地比例、利息、个别因素修正，这四方面参数容易

被忽略。

3.1.1代征比例

根据征地实际情况，用地一般征到路中。道路、绿地及其他基础设施占地是

无法出让的，因此，这些地价要摊到可出让宗地地价中。

代征比例=（代征地面积÷总征地面积）

土地实际取得费=取得费÷（1-代征比例）

3.1.2耕地比例

由于在征地过程中土地类型多样，并不是完全是耕地。

耕地比例=耕地面积÷总征地面积

税费主要包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金，只针对占用

的耕地征收，一般按占用耕地的面积计算。

耕地占用税=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例）

3.1.3开发费

一般为生地到熟地的开发。评估实践中，直接套用基准地价体系中开发费，

成本标准是基准地价级别范围内的平均成本，与成本法中征地范围内的开发费是

有区别的。可根据成本法界定的范围内的基础设施的状况、标准、维护程度进行

分析调整。

3.1.4利息

征地过程中，各费用投入的环节及时间具体见表2。

从表2看出：

①报批环节：社保基金、新增建设用地有偿使用费是属于土地增值的范畴，

虽不在征地成本中，但在报批环节政府就投入了，因此该两项费用不计成本，但

应计利息、利润，计息期1年。

②补偿环节：该环节的费用，计息期9个月。

③供地环节：对于新菜地开发基金、耕地占用税是在供地后缴纳，因此只计

成本，不计利息、利润。

3.1.5个别因素修正

①必要性。估价规程规定，运用成本逼近法时，根据待估宗地在区域内的位

置和宗地条件，进行个别因素修正。

由于土地取得费、增值收益等均以区域平均状况为依据计算，较少考虑估价

对象的个别性、特殊性，需要进行个别因素修正。

实际评估实践中，对于个别因素修正的处理，多数直接采用基准地价所处级

别区域和个别因素修正系数作为该方法中区位修正系数。但是区域范围是不一致

的，直接采用是不合适的。

②修正实质。个别因素修是要得到宗地价格。积算价格是区域平均价格，没

有体现地价的个别性。

③修正方向。区域地价向宗地价格修正或者区域标准宗地价格向个别宗地价

格修正。

④修正方法。通过综合分析成本逼近法所界定区域范围及影响地价的因素，

采用多因素综合评价法制定了个别因素修正体系。

多因素综合评价法是全面考虑各种与土地价格直接相关的个别因素，构建针

对城市土地个别因素修正的指标体系，利用德尔菲专家打分法来确定各因素因子

权重及计算修正系数。

⑤影响土地价格的因素指标体系及因子的选择。综合分析界定的范围及影响

地价的因素，主要以“成本”为角度，选择了临路状况、临路类型等因素因子指标

体系。

⑥影响土地成本的因素分析。

基础设施条件：宗地内基础设施条件完善，成本越高。

临路情况：临道路数越多，代征比例越高，成本越高。

临路类型：道路类型等别越高，路宽越宽，代征面积越大，成本越高。

坡度：坡度大