20150914_裕和溪涌_定位补充报告(终稿).pptx

;;区域环境偏远;市场环境封闭;基础指标;;;实现4万/平的均价

打造裕和品牌影响力;;;;;;葵涌片区：项目大多处于尾盘，仅三科麓湾未来公寓入市可能与本项目存在竞争；

大梅沙区：大多供应为顶级豪宅别墅，产品与本项目不存在直接竞争；;沙头角片区各项目产品与价格定位与本项目相同，且都为滨海物业，未来直面竞争可能性较大；;大鹏半岛区域项目与本项目产品同质，但区域偏远，不属于直面竞争对象;通过多个维度的对比，主要为：处于核心区域、与本项目主力面积段相似、单价水平接近三大维度，重点筛选出本项目六大核心竞品项目：;核心竞品项目：三科麓湾;核心竞品项目：承翰半山海;【区域市场小结】;【客户总结】;关于区位：世界级滨海度假区，最纯粹最高端;;大鹏新区2020年构建海陆空交通网络，让区域与市中心无界，珠三角人流无缝导入;关于配套：奢享百亿配套，山海城近在咫尺;关于综合体：滨海城市综合体，只为城市精英;关于资源：山海环绕，塑造顶级生态人居标杆;沿袭深圳溪冲人工度假村的度假功能，并进一步强化其滨海度假的属性，成为更具滨海特色的度假圣地;六大价值实现裕和溪涌滨海物业

的价值巅峰;;;;裕和溪涌

人文韵致海岸生活;如此高端的滨海物业，

谁能占据这里？;;;;结合本案产品，选择同片区项目的客群进行分析;住宅：65平2房;复式住宅：95平3房;住宅：140-200平3-4房;仅大户型以本地客户为主，其他产品客群集中在罗湖、福田、盐田和龙岗；

客户最关注价格、产品、配套、升值潜力和环境;本项目未来将面临盐田区域同类型项目的客户分流，从区域标杆性、高溢价、高口碑三个维度，通过对比客户情况，修正项目客户地图：;主要为盐田沙头角客户，满足首次置业需求，受价格、赠送率和交通影响较大;万科壹海城二期;基于盐田片区客群对比，初判本项目核心目标客群：盐田、罗湖和福田实力客户;;结合本案产品，选择同片区项目的客群进行分析;公寓：50-65平1-2房;公寓：50-90平1-3房;万科十七英里客户语录;公寓产品客群集中以福田、罗湖关内客户为主，其次为盐田和龙岗客户；

客户最关注环境、配套、升值潜力和价格;本项目未来将面临盐田区域同类型项目的客户分流，从区域标杆性、高溢价、高口碑三个维度，通过对比客户情况，修正项目客户地图：;主要为盐田沙头角客户，满足投资需求，受未来升值、景观和产品影响较大;主要为盐田客户，满足投资兼自住需求，受升值潜力、景观和价格影响较大;基于盐田片区客群对比，初判本项目核心目标客群：盐田、罗湖和福田实力客户;;;本项目距离葵涌近，存在直接客群竞争关系，片区学校和医院工作人员也将成为未来客源之一;大鹏新区企业群集中在葵涌和大鹏片区，以五金、玻璃制品和房地产业为支撑，产业园内的工作人员和高管将可能成为本项目未来客群之一;随着路网的完善，将导入关内实力客户，预计关内客户将达到60%-70%;本区域仍处于深圳的价格洼地，置业性价比较高，也是城市生态环境最宜居的区域;;以福田、罗湖、盐田为核心目标客群，本地客户、龙岗和龙华客户为重要客群，客户出现全城化趋势;客户偏中高端，经济实力强，对产品和配套要求高，尤其追求现代和新颖的家居，客户由本地向全城外溢;精准客户定位和企业目标之下

如何通过产品溢价以实现

价值的突破？;;;片区人居环境的典型抗性：“交通”“配套”;裕和溪涌;功能区借鉴：新加坡圣淘沙

综合性产业分区世界级家庭娱乐城;配套借鉴：合正东部湾

东部高端度假住区高端社区配套;交通借鉴：益田大运城邦

偏远城邦社区定制大巴解决业主出行;裕和溪涌

以业主专属的定制交通

实现滨海与城市的生活切换

一瞬山海一瞬繁华;私人定制巴士;裕和溪涌

以多元产业和高端配套

定位于东部精品滨海物业

跻身东部高端项目之列;精品住宅区：产品尺度;市场主流车位比为1:1至1：1.5，应考虑户均拥有1-2部私家车，车位比设置为1:1.5。地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯。;大堂及公共空间是整个项目的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高项目的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象;采用现代简约风格，外立面颜色为浅灰或米白色，外立面设计不规则流线，与海洋波涛起伏景观形成一致，另外设计玻璃幕墙，最大化实现与山海景观对视；;精品住宅区：泰式皇家园林;精品住宅区：顶级物业管理;精品住宅区：国际级物业合作;独特的设计、丰富的功能、易于操作的界面，使用户享受到安全、私密、便捷的物业服务;从“健康生活理念”出发，为业主提供绿色蔬果专供、健康运动、健康顾问等服务;从3大纬度设置全方位安防系统，达到24小时候命，3分钟必达的高效安防