20131212_上海_旭辉锦庭营销投标报告_黄晟沛、彭霜.ppt

旭辉锦庭营销策略报告;;本体视角1——主城边缘/初级发展阶段

位于嘉定主城区边缘，西承菊园东规划，东接徐行新镇;本体视角2——配套依附老城/教育优势突出

满足基本需求但层次不高，仍依附老城，学区资源强势;本体视角3——稀缺公寓/刚需产品为主

75-91㎡为产品主力，91㎡户型受市场追捧;本体视角4——剩余货量盘点

91、115户型去化难度相对小，75㎡为2014年去化重点;;宏观动向1——政策面逐步形成长效机制;宏观动向2——花桥通车或分流部分首置客;宏观动向3——开发商积极/地王频出;整体去化情况——供不应求/平稳上涨

住宅市场整体供不应求，去化速度及价格上涨趋势均放缓，个别项目出现以价换量;天居玲珑湾;主力面积段——70-110㎡受市场追捧

在售项目去化主力面积段集中在80-93㎡、120-140㎡;在售存量1——成交活跃/存量去化快

各面积段均成交活跃，且市场处于饥饿状态，71-90㎡存量相对较高;嘉定北

嘉定西;;整体市场小结;竞争市场聚焦——外部竞争压力大

片区内竞争稀少，外部竞争受到老城西、老城东竞争影响;竞品市场2——71-90㎡小户型为主力面积

除本案外，天居82-91㎡2房、合景89-92㎡3房走量明显;竞品市场3——2房集中/3房分散

82-100㎡2、3房，120-130㎡3房在竞品市场中占有率高;竞品市场4——2房集中/3房分散

82-100㎡2、3房，120-130㎡3房在竞品市场中占有率高;户型对比;竞争市场小结;------基于此;;客户来源总述;客户分析;客户关注点：区位/价格/配套;以上仅仅是共识，是现有客户的验证;有这样一群人：;75㎡产品的客户演变;75㎡产品的客户演变;;;;内部提升2——渠道为王，打通门脉;户外选点建议：

1、塔城路、城中路主干道（老城区内）

2、项目周边四至（东：澄浏公路南：胜竹路西：嘉行公路北：新建一路）;内部提升3——现场增加打动客户的武器;内部提升4——现场增加打动客户的武器;内部提升5——现场打动客户的武器;世联代理平台E时代;中介资源;客户资源;社区资源;客户拓展1——走出去，到人流量大的地方;;外部拓展3——走出去，把客户带回来;外部拓展4——区域市场内把圈层做透;外部拓展5——加强老带新激励机制;;;;;;上海鹏欣·一品漫城项目——销售代??;;上海保集·澜湾项目——销售代理;上海保辉香景园项目——销售代理;上海白银时代项目——销售代理;上海绿庭尚城——销售代理;;项目总负责

上海代理营销总监诸晓炜;

刘绮

华东万科事业部

上海代理事业部

总经理

;

诸晓炜

上海代理事业部

营销总监

;

谈斐

上海代理事业部

策划经理

;

黄晟沛

上海代理事业部

项目主策

;

李刚

上海代理事业部

资深项目经理

;

孙振威

上海代理部

销售经理

;

戴士卿

上海代理事业部

资深销售顾问

;

王星城

上海代理事业部

销售顾问

;

金焱

上海代理事业部

销售顾问

;

曹枻

上海代理事业部

销售顾问

;