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房地产企业销售收入确认原则及核算

随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发

业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前

段时间房地产市场异常火热的情形，还是在当前国家对房地产市场进行整顿的形

势下，房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可

避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，

对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市

场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房

等苛刻的条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的

却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。本文就

此问题进行探讨。

一、问题的提出

新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计

信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的

要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销

售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程

序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现

的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬

转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走

完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水

平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同

一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性

较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业

绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。

针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法

及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至

关重要的作用。

二、会计制度中房地产行业收入确认原则

按《企业会计制度》销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：⑴企业

已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；⑵企业既没有保留通常与所

有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；⑶与交易相关的经

济利益能够流入企业；⑷相关的收入和成本能够可靠地计量。

具体对于房地产企业来说，从谨慎性原则出发，一般应满足以下几个条件则

确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明

成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且

已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权

相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下，竣工结

算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入

的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为

预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收

入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：⑴卖方根据合同规定，仍有责任实

施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完

成时确认收入。⑵房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协

议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间

内一般不确认收入。

三、对商品房销售收入确认的争议问题分析

商品房销售收入确认的争议性问题主要集中在以下方面：

1.签订预售合同收取预收货款能不能作销售确认

在这一时刻，房屋尚未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险

和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还

掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。

2.订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确认

此时虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，

商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用

的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同

中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，

存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并

且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造