房地产行业2025年上半年行业支持政策力度空前，基本面止跌回稳逐步兑现.docx

目 录

前言： 3

城镇化及人口在政策带动下仍将持续释放红利 3

利率降至历史低点，行业刺激政策力度空前 6

预计四季度行业销售将持续有所改善 8

房企业绩探底修复可期 10

整体观点与投资建议 11

风险提示 12

插图目录

图1：近二十余年全国商品房年销售面积变化 3

图2：近二十余年全国商品房年销售金额变化 3

图3：近二十余年房地产年开发投资额变化 4

图4：“纳瑟姆曲线”规律 4

图5：中国常住人口城镇化率（%） 4

图6：中国年出生人口数（万人） 6

图7：贷款市场报价利率（LPR）变动 7

图8：全国首套二套房平均房贷利率变化 7

图9：100大中城市成交土地规划建面变化 8

图10：100大中城市成交土地总价变化 8

图11：百城住宅价格同环比变化 9

图12：70大中城市房价同环比变化 9

图13：全国商品房单月销售面积（万平米） 10

图14：全国商品房单月销售额（亿元） 10

图15：上市房企营业总收入（年度对比） 10

图16：上市房企营业利润、净利润、归属净利润（年度对比） 10

图17：上市房企整体毛利率净利润率变化情况 11

图18：SW房地产板块市净率（整体法）变化 11

图19：今年以来各行业板块涨跌幅对比 11

表格目录

表1：近期关于三大工程政策统计 5

表2：近期关于人口政策统计 6

表3：近年LPR下降次数统计 7

表4：近期房地产重磅政策统计 7

表5：重点公司盈利预测及投资评级（2024/11/19） 12

前言：

房地产是一个周期属性较强的行业，也是一个政策高敏感性的行业。我国房地产市场在过去30多年的发展过程中，始终在波动调整中前行。而支撑房地产的需求，我们认为中长期来看，与城镇化及人口红利密不可分；而中短期来看，往往更受经济周期、货币流动性、利率水平以及行业政策等因素影响。

下文我们将从以上几方面影响因素出发，特别是近期出台的一些行业重磅政策，分析探讨对行业未来一段时间发展带来的影响。

城镇化及人口在政策带动下仍将持续释放红利

我们认为，城镇化及人口是支撑房地产行业中长期持续平稳发展的两大核心因素。这两方面虽然当前来看已经越过最大红利期，但在国家层面的支持刺激政策带动下，相信未来一段时间仍能继续维持红利的释放。

当前我国房地产销售及开发投资已经从高位回落，销售峰值或已经出现，后续或难以回到历史的销售高点（年销售面积高点）。

我们统计了1999年至今全国商品房年销售面积及销售金额的变化情况。2021年以前的二十余年中，全国商品房年销售面积除了2008年（-18.51%）、2014年（-7.58%）及2019年（-0.06%）有所回落，其余时间销售面积均维持正增长。2021年行业整体销售面积达到历史峰值17.9亿平米，随后2022、2023年全年销售面积分别同比-24.3%、

-17.74%，至13.5亿平米、11.17亿平米。2024年截至10月末累计销售面积同比-15.8%。

全国商品房销售金额来看，除了2008年（-18.69%）、2014年（-6.31%）有所回落，其余时间年销售金额均维持正增长。2021年行业整体销售金额达到历史高点18.2万亿，随后2022、2023年销售金额分别同比-26.73%、-12.52%，至13.3万亿、11.6万亿。2024年截至10月末累计销售金额同比-20.9%。可以看出，2022年以来，行业整体销售持续下降，至今已三年。截至2023年末行业整体销售面积及销售金额绝对

值已从2021年高点下降超三成五。

图1：近二十余年全国商品房年销售面积变化 图2：近二十余年全国商品房年销售金额变化

资料来源：iFinD， 资料来源：iFinD，

从开发投资来看，2021年房地产开发投资达到峰值，为14.7万亿，同比增长4.35%，随后开发投资增速持续下降。2022年及2023年房地产开发投资分别为13.2万亿及

11.09万亿，同比分别下降9.96%和16.54%。开发投资从2021年高位到2023年下跌达24.86%。2024年截至10月末，房地产开发投资累计值为8.6万亿，同比下跌9.83%。房地产开发投资从2021年高位到2023年末也下跌约两成五，今年下半年以来跌幅则有所收窄。

图3：近二十余年房地产年开发投资额变化

资料来源：iFinD，

从城镇化进程来看，世界城市化发展有一个共同规律——这就是著名的“纳瑟姆曲线”，它是19