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中国房地产业

市场分析报告

专业：金融三班

学生姓名：***

学号：********

中国房地产业市场分析报告

商学院2017级金融三班崔子轩

目录

概况

.

第一节历史.

一、中国房地产业的发展阶段

二、供求关系

第二节产业结构

一、市场集中度

二、产品差异化程度

三、进入壁垒

第三节市场行为

一、价格行为

二、非价格行为

三、企业并购

第四节市场绩效

一、规模经济效率

二、资源配置效率

三、闲置面积

第五节公共政策

一、限购政策

二、价格管理

三、规范行业发展

概况

房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维

修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风

险性的产业。

类别内容

开发土地的开发和再开发；建设

地产的经营土地权的出让、转让、租赁、抵押等

房地产经营房屋的买卖、租赁、抵押

房地产中介服务包括信息、测量、律师、经纪、公证等

物业房地产物业管理

房地产金融信息、保险、金融投资等

房地产业有以下特性：房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是

建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；地域差别性：

每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；房地产的高质耐久性；房地产具有

保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土

地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

在本文中我们主要研究房地产的开发、建设、销售。

第一节历史

一、中国房地产业的发展阶段

我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。如果从1978

年改革开放算起，房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。严格意义上，真

正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，

难免有躁动，有教训，但更有成长。

第一个阶段（1978-1979）：房地产概念萌芽

1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经

济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。

彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是

工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户

籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自

建房为主。

可以明确的一点是，中国在1978年以前没有房地产业，直到上世纪80年代初，才出现房

地产行业的萌芽。1978年，有人在城市住宅建设会议上就提示“解决住房问题能不能路子再

宽些？”第二年，中国开始实行向居民全价售房试点。1990年，中国最早的住房公积金制度

发轫于1990年的上海。

第二个阶段（1