20140625_武汉_都市骊园_营销总纲_蔡锴，韩利娜，杨晗思.ppt

都市骊园项目营销总纲2014年5月世联行·都市骊园项目组

报告结构Reportstructure项目属性界定核心问题解析Part1Part2客户分析Part3Part4主体价值挖掘Part5营销策略Part6策略分解及执行

Part1项目属性界定区域属性界定、项目属性界定

4区域地位：项目位于二环线内，处于建设大道片区中，距离汉口CBD片、宝丰片、汉口中心片及二七片仅10分钟车程，区域较为成熟区位位于内环与二环之间且紧邻二环线，距离CBD片、宝丰片、汉口中心片及二七片所包围，均在10分钟路程之内；距离汉口火车站仅1公里范围；距离唐家墩高架桥仅400米范围；区域目前开发楼盘包括三金华都（公寓、住宅），大武汉1911（商业、写字楼）、华南国际广场（公寓、住宅）等，随着不断开发，配套逐渐齐全，居住氛围渐佳，但商务氛围有待成熟；江汉区“十二五”规划中，将大力提升四大支柱产业之一的现代商贸业，其中包括唐家墩北部新兴商贸圈，本项目位于唐家墩北部新兴商贸圈辐射范围之内。二环线内、较成熟关键词：CBD片汉口中心片二七片建设大道片宝丰片都市骊园二环线内环线10分钟10分钟10分钟汉口火车站区域属性

5整体交通便利、公交覆盖率高关键词：对外交通体系：横向交通：发展大道（城市二环线，双向六车道）纵向交通：①唐家墩路（北接城市三环线，向南通过发展大道抵达新华路）②新华路（北接发展大道，南抵一环线）高架桥：项目以东400米为唐家墩高架桥，上桥便利对内交通体系：项目700米范围内拥有4个公交站点，分别为发展大道八古墩站、发展大道唐家墩路、发展大道金墩街与金墩街发展大道口站，交通十分便捷轨道交通：距离3号线（2015年通车）唐家墩站仅500米，距离2号线汉口火车站1.2公里。汉口滨江商务区高端居住板块建设大道片二七片CBD片汉口中心片宝丰片地铁2号线地铁3号线（在建）一环线二环线三环线都市骊园M汉口火车站区域交通：交通路网基本形成，对外交通便捷，公交覆盖率高，整体交通便利区域属性

6配套齐全、酒店档次低关键词：配套明细商业中百超市、工贸家电、沃尔玛银行湖北银行、农村商业银行、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、浦发银行酒店天黎阳光酒店、富森商务酒店、天鑫宾馆、东方建国大酒店景观后襄河公园、菱角湖公园医疗武汉阿波罗医院、武汉市优抚医院、第十一医院市政武汉市公安局、交警大队教育江汉区育红小学、新时代幼儿园、唐家墩小学、第十九中分校区域配套：项目周边商业、银行、酒店等配套设施分布不均衡，覆盖率低，酒店档次不高、景观资源匮乏区域属性

7高端公寓、自带商业关键词：地块内部情况：内部：1栋18F单元式办公楼（1-3F为商业），1栋9F办公楼（1-4F为商业）北部：酒店、宾馆（较为低端）及阿波罗医院西部：改建项目（6F）、华南国际广场（住宅、公寓；一栋33层住宅，一栋30层精装修酒店式公寓和一座综合性商业裙楼）南部：三金华都（住宅、公寓；由9栋高层和超高层建筑构成）东部：交警大队、唐家墩高架桥发展大道马场二路改建项目三金华都对面-医院、宾馆酒店临街交通-高架交警大队项目内部：位于发展大道与马场二路交汇处，拟建1栋公寓（1-3F为商业），1栋办公楼（1-4F为商业），总建面约为2.6万方项目属性

8位置：发展大道与马场二路交汇处经济指标：建面：26341M2占地：6290.41M2容积率：4.19其中：商业面积：14026M2商业裙楼：5000M2（三层）公寓面积：14169M2总户数：255户精装修硬装标准：2000元/平米户型A型A1型B型C型D型F型F1型E型套型建筑面积（㎡）34.9336.1232.3541.3838.6439.7941.0358.79套内使用面积（㎡）46.0647.6342.6654.5650.9552.4754.177.52套数12015301530151515套型所占比例47%6%12%6%12%6%6%6%交警大队办公楼万科圆方公寓项目规划路发展大道公寓楼定向还建楼项目属性

9项目属性：小规模综合体项目区域属性：二环线内、交通便利，配套齐全项目属性属性界定区域属性二环线：区域位于主城区二环线内，处于建设大道片内，由CBD片、汉口中心片及二七商务片所包围。配套齐全：周边金融、商业及教育等配套较为齐全，但酒店宾馆档次较低。交通便利：区域交通网络已经形成，对内对外交通便利。小规模综合体：项目占地仅0.63万㎡，总建设面积2.63万方。项目属性界定：二环线内，配套齐全，小规模、综合体项目项目属性界定

Part2核心问题解析市场目标、市场背景分析

11开发商目标：实现一定的品牌影响力，价格实现价格保证品牌目标最终销售均价18000-20000。作为市场上首个销售型的服务式公寓，未来如何能够