物业设施设备全生命周期管理.doc

物业设备全生命周期管理

一、定义

由物业办理入伙之日起，全面对物业内的设施、设备，进行有计划性的维护，维修，改造，更新直至报废的全过程管理，以获得设备寿命周期费用最经济、设备综合产能最高的理想目标。

二、设备生命周期各个阶段

1、运行维修管理阶段

维修维护使用入场评估

维修

维护

使用

入场评估

2、更换报废管理阶段

更新改造报废

更新

改造

报废

三、物业设备生命周期管理

1、设备评估

1.1评估依据

1.1.1国务院《国有资产评估管理办法》1991.11?

1.1.2原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.5?

1.1.3财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6

1.2评估方法

1.2.1成本法的计算公式

资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

1.2.2重置成本的计算

机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用以及因资金占用所发生的资金成本

设备的直接成本一般包括设备本体的重置成本、设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本设备的间接成本一般包括管理费、设计费、工程监理费、保险费等

1.2.3实体性贬值的计算

实体性贬值的计算方法包括观察法、使用年限法、修复费用法。

1.2.3.1观察法：通过观察或借助少量的检测工具对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断可以采用德尔菲法、模糊综合判断法、专家会议法。

1.2.3.2使用年限法：

若不考虑设备的残值αp＝L1／L

其中,αp设备的实体性贬值率；L1已使用寿命；L总使用寿命

若考虑设备的残值αp＝

其中,Δ设备的残值率

设备的使用寿命可以用时间、使用次数以及行驶里程等表示。

1.2.3.3修复费用法：若设备所发生的实体性贬值是可以补偿的，则设备的实体性贬值就等于补偿实体性损耗所发生的费用。

1.2.4功能性贬值的计算

设备的功能性贬值分为两种，一种反映为更新重置成本低于复原重置成本；另一种反映为新设备的运营费用低于老设备。

1.2.4.1当更新重置成本低于复原重置成本时

功能性贬值

＝超额投资成本

＝复原重置成本－更新重置成本

1.2.4.2当新设备的运营费用低于老设备时

功能性贬值＝超额运营成本

超额运营成本的计算步骤

*分析被评估机器设备的超额运营成本因素

*确定被评估设备的剩余使用寿命，计算每年的超额运营成本

*计算净超额运营成本

*计算超额运营成本的折现值

2、使用?

2.1设备使用前，工程部根据设备操作规程制定岗位人员操作规程。?2.2设备使用前，确保设备安全防护装置安装到位，牢固可靠。

2.3人员上岗前，部门须组织岗位培训，考核合格后持证上岗。

2.4设备使用时，操作人员须遵守设备安全操作规程，禁止“三违操作”，杜绝超负荷运转。?

3、检测与维修?

3.1设备负责人应针对设备运行状态，制定设备的检测计划和设备运行台账。?

3.2闲置超过三个月的设备，再次使用前须进行全面的检测，确保安全。?

3.3当设备需要进行维修时，须由设备部门、维修人员协同安全部门，根据工作需要和设备实际运转状况，制定设备的维修计划。?

3.4在设备完成维修后，须进行设备的质量验收，合格后方可投入生产使用。?

3.5在设备完成维修后，依据系统工程和行为科学的管理方法，分析设备使用过程中造成设备老化的人为因素，采取措施降低设备的误操作，规范设备的使用，延长其使用寿命。????

3.6设备的检测、维修必须按照公司的《设备设施检修、维护、保养管理制度》严格执行，工程部以及安全部门负责监督制度落实情况，并保存相关记录。

4、设备的更新报废管理?????

设备的更新报废管理包括：设备的改造、拆除、报废。?

4.1改造

对于可修复设备，设备的定期更新、改造、再使用既在一定程度上延长了设备的使用寿命，降低项目的设备购置成本。设备的改造须经过相关技术许可，在改造完的设备能够保证安全生产的前提下，项目报予公司安全部门审核，重大改造须经公司安委会研究通过后方予以进行技术改造。

4.1.1设备改造必须符合下列条件之一的可考虑改造：

a)?技术水平陈旧落后，已不能满足正常运行的需要；?

b)?设备的原设计和安装中存在缺陷；?

c)?设备有形磨损严重，但在经济上不宜更新；?

d)?设备屡屡发生故障或事故，存在较严重的不安全因素，但在经济上不宜更新；?

e)?业主方要求进行改造的。?

4.1.2设备改造的原则：?

a)?符合实际情况和运行需要，采用的技术要先进但更要适用；?

b)?制定改造方案时，采用的新工艺、新技术要有充分的把握。?

4.1.3设备改造程