20160206招商前海19单元-营销策略报告.ppt

招商前海19单元

营销策略报告;目录;——Part1——

营销问题探索;妈湾开发相对滞后;三区竞争、妈湾价值被低估;问题探索1;问题探索2;问题探索2;问题探索3;问题探索3;;2015年深圳市商品住宅供销量及价格（万㎡，元/㎡）;;核心问题四：;1;项目营销面临的核心问题;——Part2——

再度审视项目

区域价值、品牌价值、项目价值;前海，具有国际和国内视野，自贸区概念形成;自贸经济;自贸经济;自贸经济;区域价值;;;妈湾，世界级粤港商务生态圈的核心中心区;蛇口，世界级粤港商务生态圈的国际居住区;;;;成功经验;成功经验;成功经验;领航时代_招商;;项目价值;前海最低密度、最高舒适度商务综合体;办公规划方案：启动区办公总面积30.56万㎡，一期办公10.08万㎡，占比33%;住宅规划方案：启动区住宅总面积23.394万㎡，一期住宅5.9万㎡，占比25.2%;公寓规划方案：启动区公寓总面积4.64万㎡，一期公寓3.87万㎡，占比83.4%;商业规划方案：启动区商业总面积16.682万㎡，一期商业6.7077万㎡，占比40.2%；

其中包含办公底商0.78万㎡，公寓底商2.342万㎡，住宅底商0.154万㎡，集中商业3.4317万㎡;;三个时代的交集点

亟待;;——Part3——

营销执行策略

整盘、写字楼、公寓、住宅;PART3

营销执行策略;;;整盘铺排表;在营销展示中凸显“造城”理念;互动推广：蛇口太子湾展示中心，设置前海项目沙盘+影视片

;首批推广画面：项目先期推广，三个阶段的推广画面效果展示;LOGO+案名;推广画面演绎：整体LOGO;推广画面演绎：办公、住宅、公寓、商业;PART3

营销执行策略;客户分析;李先生

客户特征：福田工作，是卓越前海壹号写字楼业主。

客户语录：以前租用的写字楼太局促，没有公共的会议室，开集体会议的时候都需要到其他地方租赁会议室。;刘先生

客户特征：南山科技园工作。

客户语录：在科技园这边办公不仅仅是因为这边的互联网公司较为聚集，还因为这边有公园、绿化好，大家在这里健康工作、愉悦交流。;如何满足客户的多样化需求;作为首发业态，写字楼如何承载招商品牌影响力？

写字楼商务价值如何提升？

如何有效吸引客户关注，实现快速蓄客？;营销策略;写字楼打造建议;招商前海创智总部

——全球第四代智慧商务平台;10月;写字楼推广主题;起势活动——

重走“海上丝绸之路”系列活动;起势活动——重走“海上丝绸之路”启动会

活动时间：2016年7月第一周

活动形式：在蛇口游轮或海上举办，启动随行企业家招募

客户邀约：区域内物流、贸易、金融公司；招商系合作单位；社会知名企业家、艺术家及学者。

活动意义：

响应国家“一带一路”号召，紧扣政策走势

塑造招商局品牌形象，提升品牌价值

招募随行企业家，促进国际交流

引发社会媒体关注，促使媒体主动传播，持续提高活动影响力。;活动——绿色前海一路前行活动

活动形式：规划路线，组织客户从蛇口到妈湾骑行

活动意义：

宣传环保，减少污染，同步宣传写字楼的绿色生态理念

体验招商局的蛇口打造美景，增强客户对招商局建设妈湾宏伟蓝图的信心;9月三周;线上、线下推广持续进行，注重新媒体的运用，宣传活动的同时配合宣传项目信息，持续保持推广热度。;推广渠道-新媒体推广亮点;针对项目入市的不同时期采用不同的拓客策略，逐步传递项目价值信息，深入挖掘，精准客户。;大客户拓展（筹备期）;深入香港、台湾、纽约、伦敦等国际城市举办项目发布会，通过媒体传播项目信息，吸引外国投资者。;拓客策略-行业拓客（蓄客期）;拓客形式建议：专场推介会、企业直邮;诚意登记启动;项目于10月中旬开盘，根据筹量采取相应的开盘推售策略，保证项目的高销售率。;营销铺排表;PART3

营销执行策略;1在项目启动区各业态中质素最低，一期体量仅38640㎡，溢价困难（住宅＞写字楼＞公寓）;投资性显著：公寓产品购买客户以投资客为绝对主力，经过首批高端公寓的市场教育，对公寓产品抗性有所降低。;企业客户占据约四成比重：前海公寓吸引力超过四成的企业客户，前海注册公司的政策红利和前海物业升值潜力是吸引他们的主要原因。;在同等条件下客户优先考虑投资写字楼：现有公寓产品租金回报低于写字楼，升值潜力未必高于城市豪宅，作为关注前海的投资客，若公寓和写字楼单价同等，在实力允许的情况下将优先考虑写字楼。;;1、前海

聚焦投资客，投资客看重的正是前海的价值，前海未来导入的高端商务人士的价值;;关键词：借势

目标：投资价值和稀缺性输出，低成本树立全新形象，写字楼客户自然转化;关键词：节点信息，前海，稀缺，投资，国际化，综合配套

目标：分阶段制造话题，持续项目热度，引导客户积累和升级，促进热销实