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第一节房屋附属设备的管理与日常性保养

一、附属设备管理的意义与特征

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成

房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能与实

现物业价值的物质基础与必要条件。

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建

筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系

到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国

家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。

（一）物业设备管理的意义

物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，

对各种物业设备的日常运行与维修进行管理。其作用：

1.是充分发挥房屋住用功能的保障

2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值

的保证

3.利于推动房屋建筑设备的现代化

4.利于强化物业管理企业的基础建设

（二）物业设备管理的特征：

1.服务性功能强；2.经营性特点突出；3.专业性技术要求高；

4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。

二．物业设备的构成

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（一）给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污

等工程设施的总称。它包括：

1.供水设备、设施

按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水

池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

2.排水设备、设施

包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、

室外排水管道、污水井、化粪池等。

根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、

生产废水管道、雨水管道。

3．房屋卫生设备

包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面

盆等不同种类。

4．热水供应设备

包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水

箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。

5．消防设备

包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统与配

套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、

防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走

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道及事故照明、应急照明设备等。

（二）燃气系统

包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

（三）空调、通风系统

包括：供暖设备、供冷设备与通风设备

1．供暖设备

有热水供暖与蒸气供暖之分

包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），

散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：

鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。

2．供冷设备

包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水

泵及输送冷水的管网等。

3．室内通风设备

包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。

（四）电气工程设备系统

该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备与设施。

1．供电及照明设备

包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计

量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开

关、照明设施等。

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2．电器服务设备设施（弱电设备）

包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视

监控设备与电脑设备等。

3．房屋运输设备

即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。

（1）电梯

一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备与控制设备。

按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。

按速度分有：高速电梯（2M/S以上）

快速电梯（1．5M/S以上）

低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）

按电机拖动方式分为：交流双速电梯

直流快速电梯