20150619_中粮紫云★营销策略报告（ok）.pptx

;;;中原集团的旗舰品牌中原地产创立于一九七八年，经过接近三十多年的发展，迄今已构建成以地产服务为主体的领袖企业。中原集团目前拥有员工两万余人，跨地域分行超过一千间，香港、澳门、及中国内地三十多个城市都已设立分公司。中原地产已成为亚太区最具规模的地产代理机构。

中原集团业务涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域，旗下拥有旗舰品牌中原地产及利嘉阁地产、宝原地产、森拓普等多个子品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者；

近年业务更拓展至台北及新加坡市场，逐步扩大在华语区的布局。;;;;深圳中心天元;大前海的倡议者;后海的奠定者;华侨城的见证者;香蜜半山的占领者;;中粮紫云目标解析;基于目标，本报告核心解决三大问题;报告汇报思路;;全国宏观经济环境;政策环境;政策环境;2015年一手房成交分析;2015年二手房成交分析;一二手市场成交活跃，创历史新高

一路飘红的市场局面能否持续2016？;;未来2-5年内宝安片区项目开始集中供应，其中新安、碧海片区竞争最为激烈。新安片区品牌开发商及大体量综合体项目云集;新安距离—关内核心区域置业一线拓展区;随着前海价值兑现，宝中价格已突破8万/㎡；整体发展看好，大势之下，新安价格有突破空间;早期盘源主要由勤诚达22世纪、中洲中央公园支撑，受前海及市场整体波动，价格呈现上涨;典型项目·勤诚达22世纪二期;典型项目·中洲中央公寓E-CLASS;典型项目·君成雍和园;典型项目·鸿荣源壹方中心;新安即推项目·华联城市全景;特征1·推广诉求同质化;区域商品房供应主要以区域内消化为主，满足居住需求、环境改善需求的本地客

未来区域新品不断涌现，区域客户不断被消化，外区域号召力有限;推广诉求同质化：刚需营销，市场号召力弱

区域客不断消化：竞争激烈，价格承受力不高

外区域吸附力有限;;2015~2016西丽、南山、前海片区共推出10个住宅项目，总建面约360万㎡，受70/90规划限制，大多数项目主要以小户型和改善型户型为主;例举项目·深圳地铁.塘朗城;例举项目·宝能城;例举项目·华润城;例举项目·前海时代;区域外：竞争激烈，客户多选性强

??品质高价值的楼盘吸附客户关注度高;宏观环境;报告汇报思路;;静态认知中粮紫云;中粮紫云·基本属性（8.6万㎡住宅+1.9万㎡商务公寓+3.3万㎡办公标杆综合体）;中粮紫云·项目四至划分;中粮紫云·交通价值（快速转换多条快速公路，便捷通达珠三角）;中粮紫云·交通价值（双地铁升级驱动，便捷到达前海-蛇口自贸区）;中粮紫云·生态价值（灵芝公园举步即达，城市稀缺资源满足家庭休闲空间）;中粮紫云·配套价值（宝安中学区域内最优名校学府，客户最重要关注因素）;中粮紫云·住宅户型配比（首置及首改三房为主，90平以下单位占比近7成）;中粮紫云·品牌价值;中粮紫云·静态认知小结;;;动态变化中粮紫云;中粮紫云·所在的区域特征;中粮紫云·所占据的交通枢纽;中粮紫云·所掌握的名校资源;中粮紫云·所拥有的稀缺城市公园;中粮紫云·价值机遇;玉山银行入驻卓越?前海壹号为深圳首家台资法人银行，2016年年底将正式入驻前海;中粮紫云·价格机遇;价格机遇·名校价值;中粮紫云·历史机遇;;中粮紫云·定位指标;中粮紫云·产品设计;中粮紫云·中粮物业;我们理解：中粮紫云

成为改变深圳未来30年的国际人才汇集中心

集产品规划、设计于一体的新锐聚焦区;爆发最具吸附力的深圳第一磁场--5大优势·生活丰富区

契合最具时代特征的中粮豪宅典范—历史机遇·多元化活力区

成为改变深圳未来30年的国际人才汇集中心--规划设计·新锐聚焦区;中粮紫云

带来吸附前海的磁场强心针;中粮紫云

带来区域裂变的价值黏性;中国中粮改变格局;中粮紫云·项目策略启示;;宝安现有客户类别及特征;宝安现有客户类别及特征;宝安现有客户类别及特征;宝安现有客户类别及特征;宝安现有客户类别及特征;宝安客户小结;新安现有客户分析;新安现有客户分析;新安现有客户分析;片区主打“前海”，却吸纳本地本土居民

成交客户基本没有前海客，缺乏外区域客户;项目目标客户分析;多条线路的交通轨道：地铁5号线/17号线/12号线带来的客户置业狂潮;搜罗全城名校/交通/品牌等配置整合齐全的优质家庭，更注重家人生活、孩子教育、生活舒适;;;客户分析所带来的策略启示;报告汇报思路;;市场|项目理解|客户之上的营销启示;整合最具差异竞争力的关键优势;营销策略总纲;;中粮运营一座城:区隔区域本土开发商，中粮深圳布局，强锁宝安，2016品牌大爆发;中粮影响一座城：多盘齐发，全产业升级，借力中粮项目，拔高项目形象，强调中粮大盘品质;中粮一级物业展示：突出中粮物业高品质服务，物业升值保证;中粮品牌体验中心：即是项目营销中心亦是“品牌体验中心”，以全产业链资源整