20150911_前海国际金融中心_写字楼产品定位报告.pptx

;项目本体分析;;项目区位（2/2）：项目区域主导功能是国际金融产业，是具有标杆示范作用的前海启动区;A-01-01-02地块

计容建筑面积：118200㎡

办公：117550㎡

配套：650㎡

建筑高度：250m;项目四周情况:北面为规划路和双界水系；西面为一线海景；东面为地铁集团的交通枢纽上盖物业；南面为二单元用地，建筑高度高达280-330m,距离本项目超100米，对本项目影响不大;10分钟;优势1：一线海景;项目属性定位：前海国际金融中心、一线湾区海景，由国际品牌开发商打造的前海地王标杆大型城市综合体项目;项目本体分析;客户目标：T1写字楼树立片区标杆，后期入市，实现高溢价；T2写字楼走量，先入市，实现快速现金回流目标;项目本体分析;;商业性办公用地出让情况：在深港前海合作区开发的带动下，近年商业性办公用地出让量显著增加;一手写字楼市场成交情况：上半年写字楼市场受住宅市场影响，成交量上涨较大。6月有所回落后，在当下的市场环境下，投资性物业成交难度加大;二手写字楼市场成交情况：二手写字楼市场上半年成交量持续上涨，但成交均价从5月开始持续下降，未来市场成交和价格难以预测;;在售写字楼项目：关内三区在售及待售总存量大，竞争激烈：南山、福田、罗湖三区共有8个写字楼项目在售，剩余存量为24.8万㎡，其中福田可售面积占比72%，为主要供应区;新天CBC：福田城市更新的首个入市项目，集甲级写字楼、铂金行政商务公寓、高端商业于一体，引领福田中心区升级扩容

;销售情况：写字楼2014年1月开盘，已现楼销售。主要在售6-17层、19层、48层97-2100㎡产品，去化53%左右，均价3.9万/㎡

;位置:福田区深南大道8000号

占地面积：4978.8平方米

总建筑面积：63900平方米

单体写字楼：地下4层，地上30层（包括裙楼6层）\办公面积：47000平方米\商铺为1-2层

标准层：2200平方米；最小户型200平

;销售情况：2014年7月开盘，低区主力户型200平，高区主力户型400平。已现楼在售，剩余3层整层、和6、8层部分在售。去化约90%，均价4.6万/平

;卓越城：掌握核心商务版图的卓越集团打造，自带20万旗舰商业的多元业态???务综合体，价值增值效应超越平均水平达20%;销售情况：1期售罄并已入伙，2期在售A\B栋143-349㎡单位，均价4.5万/平。A\B栋剩余约3.9万㎡，去化约59%

;CFC长富中心：兼具深港经济共融发展中轴以及深港中心前沿地位，比肩香港国际金融标志建筑ICC，全景观生态办公;销售情况：2014年7月认筹，9月开盘，9万平货量全推。现主楼24层-67层在售，35层为营销中心，去化50%，均价4.8万/平;位置：滨河大道与东涌路交汇处

功能:13.7万㎡写字楼+3万㎡酒店+4.9万㎡公寓+9.3万㎡住宅+9.3㎡商业（包括地上、地下）的综合体

占地面积：55300平方米

总建筑面积：536619平方米

写字楼：63层高300米，标准层2200-2500㎡;销售情况：43-63层自持，推售6-42层。现主要销售面积段为300㎡、400㎡、2200-2500㎡，低区主要在售8、13、14层，去化50%左右。低区价格5-6万，高区均价7万

;理想城：梅林地铁上盖物业，每层赠送空中花园，依托卓越城，相互形成规模效应。产品最大制约处在其没有中央空调设置;理想城：写字楼4-23层，1-3层为商铺。高层基本为内部客户预订，基本为半层起售，少量散售，均价约3.6万/平。现已基本售罄，剩余约6000㎡在售;2、未来待售写字楼：后半年关内预计4个写字楼项目入市，可售面积总量约为17万㎡。4个项目均属于前后海宝中等热点片区，客户关注度高;;项目指标：

物业类别：写字楼、商业 项目特色：城市综合体

物业级别：甲级 开发商：卓越集团

占地：22724.76㎡

建筑面积：136340㎡

办公：126340㎡

商业：10000㎡

物业地址：宝安中心区

户型：116平米2房约80套，，167-180平米三房约80套，250平米4房约40套;前海时代_企业汇馆：桂湾金融中心区核心位置，是前海乃至深圳唯一可售低密度办公产品；独门独户三重园林环绕，罕有70年产权，开启前海墅级办公新时代;上半年写字楼成交活跃，需求去化大，下半年难以预测;;【卓越前海一号】写字楼产品概况：前海第一座国际5A甲级城市综合体，由4栋写字楼及2栋顶级行政公寓组合而成，现一期写字楼已售罄，成交均价8万/㎡。三期写字楼部分自持部分建面需返还给政府;项目推售节奏：B栋于2015年4月1日开盘，均价68000元/㎡；A栋于2015