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物业管理法律法规及纠纷解决

讲课人：冉军震

主要内容

物业管理的法律概念

物业管理纠纷的法律问题

物业管理

法律责任

纠纷及解析

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一、物业管理纠纷的概念

物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关

行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中

,因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政

行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求

,而发生的具有财产性质的争执。

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二、物业管理纠纷的特征

1、物业管理纠纷在表现形式上极其多样

2、解决物业管理纠纷的法律法规极不完备

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三、物业管理纠纷的种类

■1、按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异，可以将物业管理纠纷划分

四大类：

■①民事纠纷②经济纠纷③行政纠纷④刑事纠纷

2、按纠纷中的基本权利性质和特点不同，可以将物业管理纠纷划分为四大类

■①物业管理产权类纠纷②物业管理债权类纠纷

■③物业管理行政权类纠纷④物业管理自治权类纠纷

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一、物业管理服务

■四、物业管理纠纷的起因及其特点

(一)、物业管理民事纠纷的起因和特点

■1、物业管理合同纠纷的起因和特点

■物业管理合同纠纷的起因：

■1]、合同主体的合法性或是否适格的问题

■2]、合同内容是否合法真实的问题

■3]、合同订立的形式问题

4]、合同履行中的问题

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主要内容

物业管理合同纠纷的特点：

(1)纠纷主体的平等性。

(2)纠纷的内容和标的既有有形的物质(如财产),更

有无形的服务。

(3)纠纷处理方式的协议性。

(4)纠纷管辖的地域性(就所在地原则)。

(5)经营者不得单方解约。

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-2、物业管理侵权纠纷的种类和特点

民事侵权纠纷与违约责任纠纷的最主要区别在于责任基础不一

样，后者起因于约定，而前者是法律的规定。物业管理侵权是指

在物业管理过程中，当事人因为故意或者过失造成了对他人的损

害，依据法律规定应该承担相应责任的违法行为。

物业管理侵权纠纷的种类，如根据被侵害的对象和结果而言，

通常可以分为：侵犯财产权的纠纷、侵犯人身权(含生命健康权

、人格权和身份权)的纠纷和既侵犯人身权又侵犯财产权的复合

性纠纷(如侵犯知识产权的纠纷)。

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二、物业的使用与维护

■物业管理侵权纠纷的种类：

1]、基于过错责任原则的物业管理侵权纠纷

过错责任原则在构成上具有四个要件：①行为人行为(包括作为或不作

为)具有违法性；②行为人主观上有过错(故意或过失)(雷击碎玻璃：不

可抗力);③行为人的行为客观上造成了被侵害人(包括财产的、人身的或

精神的损害);④被侵害人的损害是行为人的行为引起的，即行为与损害之

间有因果关系。

■2]、基于严格责任的物业管理侵权纠纷

物业管理严格责任即无过错责任，即当事人承担责任的要件并不以过错

为前提，只要不能证明是被侵权人的过错，法律规定的责任主体就要承担责

物业管理侵权纠纷的特点：

1]侵权行为和损害结果的多样性。

2]侵权损害赔偿的法定性。

3]侵权责任与违约责任的交叉性。(相竞

合)

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■物业管理纠纷的处理方式和程序

(一)当事人协商

协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神，依据有关法规业

主公约和所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、讲道理的办法来查明事实

、分清是非，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自

过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应的责任，以便及时地自行解

决物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。

(二)调解

调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时，由国家规定的有管辖权的第三人来主

持引导当事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则，运用对当事人进行利害分

析、说服教育的方法，促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议，平息纠纷争端的

一种方式。

调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。

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(三)仲裁

仲裁是指由物业管理纠纷当事人依据仲裁法，双方自愿达成协议选定仲裁机构并由其主持调解或

对纠纷作出裁决的一种处理纠纷方式。

·物业管