设施设备管理及房屋养护.pdfVIP

一、房屋和公共配套设施管理及维修方案

（一）、房屋管理

1、巡检

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿

地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程

度做出评价；

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较

差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟

内落叶等，疏通雨水口、落水管等。

业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、

锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理

措施。

巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、

维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主

委员会。

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2、装修管理

⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装

修人。

⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意

见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议；

⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况；

⑷、装修结束组织验收；

⑸、验收合格2个月后组织复验；

⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不

改正的，及时报告有关部门依法处理。

3、油漆粉饰

木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更

换的新木件油饰；5年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、

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铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁

门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；

铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部

件应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1

次。

4、建筑物外立面

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每

年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每

5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因

施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时

进行清洗、粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行。

（二）、房屋设备分类

房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设

施、设备的简称，其种类繁多、功能各异；主要划分为房屋建筑

设备和房屋建筑电气设备两大类。

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1、房屋建筑设备

给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水

泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消

防给水系统；

排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管

道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、

生产污水排水系统、雨（雪）水排水系统；

消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火

器、消防龙头、消防泵等；

2、房屋建筑电气设备

供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括

线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等；

弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备及装置，包

括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及

报警系统、电脑网络系统等；

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防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。

（三）、公用设施设备的保养及维修

1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：日常维护保养、

一级保养和二级保养。

日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，

主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除；

一级保养--设备操作人员及设备维修人员按计划进行保养

维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整；

二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检

查和局部修理；

2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中

修、大修、更新改造。

小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进

行的局部修理；