20131222星河瑞和项目商业部分物业发展建议.ppt

第一步：片区商业竞争格局研判第二步：主力店商业配套价值比较概算主力店可行性研判新区政府规划将龙华人民路两侧1.5平方公里片区打造成深圳新商业旺区，目前片区周边项目开发商业配套总面积约20万平米，未来中航天逸九方购物中心将逐步打破目前水榭春天沃尔玛为中心的格局。人民路1商业规划旺区，商圈辐射力逐步放大,竞争激烈水榭春天：配套约3.7万平商业，沃尔玛商业。中央原著：配套有约1万平风情商业街。绿景公馆1866：配套有约2.5万平商业街。中航天逸：配套有约10万平九方购物中心。鹏润达项目：配套有约3万平米商业广场金亨利项目：配套有约1.7万商业街和幼儿园汇龙湾：配套有约1.5万平商业街本案2水榭春天商业：以沃尔玛为主力店整体商业运营较好商业面积：水榭春天整体商业面积不大：总面积在37000㎡；其中2#地26000㎡；3#地4500㎡；4#地3000㎡；5#地3500㎡。业态规划：2号地（莱蒙领尚）作为项目集中式商业，主要打造一个适合中高端社会圈层的家庭式购物、聚餐、休闲的的一站式都会生活商圈，目前运营主要以商超、餐饮等业态为主，以沃尔玛（约2000㎡）为主力店、面点王、必胜客等主流企业为次主力店；3号地、4号地主要是一些小区临街商铺，目前暂无具体招商规划；5号地临街商铺，未来会引入一些教育以及小区业主商业消费配套等（来源于开发商消息）。营业情况：水榭春天1-3期客户已经入伙完毕，整体入住率高，商业整体经营情况较好，沃尔玛开业当天创造沃尔玛开业历史上最高营业额（目前租金38元/㎡）小区商业由莱蒙集团商业部统一招租运营，目前月租金在150-200元/平方米·月。商业面积：中航天逸商业面积包括：2000㎡临街商业+70000㎡的集中式购物中心（九方购物中心）。集中式购物中心，为中航旗下品牌“九方购物中心”规划为一站式全客层购物中心。业态规划：临街商铺1期统一出售，无具体的业态规划，以服务小区业主的商铺为主。购物中心业态组合包括：LifestyleMall，融合购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、教育、服务配套等多种功能于一体，目前明确引入的业态包括中影国际影城、华润万家、稻香、星巴克等国内外数十家知名品牌；商业销售情况：临街商铺在1期采用统一销售，整体售价在7.5万元/㎡，龙华片区整体商铺出售较少，因此1期商铺销售情况很好，当期全部售罄。集中式商业为中航旗下商业品牌，有中航商业统一进行招商运营，招商租金大概在120元/㎡*月，预计在2014年开业。3九方购物中心：区域级一站式全客层购物中心本案水榭沃尔玛九方购物中心600m400m4竞争格局研判：未来商圈将呈现以九方购物中心、沃尔玛为核心态势；项目距离各核心商业距离400-600米，处于商圈的重点辐射区域；项目接受商圈辐射承载商圈人流的同时面临较大竞争；项目主力店规划需要合理规避正面竞争。便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。社区商业类型--按照服务的规模分类项目商业总规模商业面积32500㎡，其中非回迁商业面积20942㎡，根据商业服务规模分类，符合打造社区级商业的规模要求；综合考虑：项目商业规模不大，地块分散不具备打造区域标杆性商业竞争优势；项目标杆市场定位，需要从配套价值进行体现。建议打造精品型综合超市，控制面积在1500-2500㎡，满足项目自身、周边中高端人群配套需求，提升项目形象档次，规模商圈同质化竞争。5建议打造精品型综合超市，提升配套，规避竞争6建议集中商业设置于3号地块紧邻景龙南路；商业面积配比指标表地块编号1-011-021-031-041-05商业面积650084101759000其中回迁048006757.5200出售6500361010832.4800根据商业面积需求及项目整体属性的规划，建议集中商业设置于3号地块紧邻景龙南路；与三期地块酒店、公寓配套，相互提升带动；作为项目商业主力店，带动整体商业人流，促进商品的销售及后期整体的招商运营。7大型商业对于提升项目价值，缩短销售周期作用较大主力店设置对于商铺价值提升较大，对于住宅类价值提升相对较少，但借配套价值的完善大大缩短住宅类物