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不动产测绘基础知识
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不动产测绘的基础知识
建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任
务和系统工程,是党中央、国务院作出的重大战略部署,
它具有保障不动产权利人的合法权益、维护不动产交易秩
序等重要功能,社会影响广泛而深远。根据2007年颁布实
施的《物权法》,界址、面积等数据采集和管理是不动产
登记的必要材料,也是不动产权利实现和流转的重要基
础,明确了不动产测绘的地位和作用。
现行《中华人民共和国测绘法》第四章第十八条、十
九条、二十条明确了与不动产登记密切相关的地籍测绘、
权属测绘、房产测绘制度,并对市场准入作出了规定。
2007年《中华人民共和国物权法》第十一条规定:“当事人
申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产
界址、面积等必要材料。”《测绘资质管理规定》、《测
绘资质分级标准》中,明确不动产测绘资质业务范围。
2001年施行的《房产测绘管理办法》,对用于房屋权属登
记的房产测绘进行了规范。2008年施行的《土地登记办
法》和《房屋登记办法》两部部门规章,明确土地登记和
房屋登记中,应当提交地籍调查表,宗地图及宗地界址坐
标或者房屋测绘报告。2000年《林木和林地权属登记管理
办法》规定林权登记申请需要提供申请登记的森林、林木
和林地位置、四至界限、林种、面积或者株数等数据资
料。2007年《海域使用权管理规定》和《海域使用权登记
办法》、2011年国土部等四部门《关于农村集体土地确权
登记发证的若干意见》、2012年农业部《农村土地承包经
营权登记试点工作规程(试行)》规定申请海域使用权和
集体土地所有权、农地承包经营权登记,需要提交相关海
域或权属界线、地块的测绘成果。2015年5月国土资源部
颁布了《不动产权籍调查技术方案(试行)》,对不动产
测量执行现行技术规范、精度指标、工作方法等作统一的
要求。
由于长期以来不动产登记分散在各部门,相应的基础
性权籍调查工作也由各类不动产行政主管部门按照单一部
门规范负责组织实施。根据国土资源部下发的《不动产权
籍调查技术方案(试行)》,在过渡期内,不动产测绘仍
然施行“多规并行”。现行的房产测绘主要依据《房产测
绘管理办法》、《房产测量规范》,各省也都有房产测绘
管理办法的细则;土地测量则依据《地籍测绘规范》、
《1:5001:10001:2000外业数字测图技术规程》、《城市
测量规范》等。但这些规范制定的时间不同,测绘标准和
技术规范往往兼顾不同部门的实际情况制定,根据各部门
管理和各类不动产登记需要测绘、调查的内容各有侧重,
无法完全满足不动产统一登记的要求,迫切需要制定统一
的标准规范。
国家测绘地理信息局已经开时研究编制相应的不动产
测绘技术规范和标准,对当前不动产测绘基础控制测量、
界址测量、图件测制、面积计算等使用相关测绘技术方
法、精度指标、空间坐标系统等进行统一修订完善,实现
与不动产产权产籍调查规范的统一。解决不动产权属界线
在数据整合过程中一致性,从而达到保护不动产物权,确
保不动产登记平稳过渡。加强地理国情普查与监测、数字
城市(智慧城市)建设等工作与不动产测绘在任务内容、
技术规范、成果应用等方面的衔接,形成相互支撑、互为
促进的新型业务格局。
(1)地籍测绘
地籍平面控制测量、地籍要素调查、地籍要素测量、地籍
图绘制;
权属调查、宗地测量、面积测算、地籍数据库建设、地籍
信息管理系统建立;
土地勘测定界;
土地利用现状调查、土地确权登记等。
(2)房产测绘
规划面积核实测算,房屋预售登记测绘、备案;
竣工验收建筑面积测绘,房屋面积实测,大产权登记测
绘,分户图、表测绘(小证);
拆迁面积测绘;
有关房屋面积的其他测绘服务、政策咨询等。
不动产测绘是权籍调查中的一项重要工作,其成果为
不动产登记提供精确的界址点坐标,为不动产单元提供准
确的地理位置、合法的产权面积,为不动产权证书提供相
关图件等;不动产测绘的空间数据及测算面积是不动产落
宗的客观依据,是不动产权籍数据库及不动产登记信息管
理基础平台的重要内容。
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