2022年房地产行业研究报告 .pdfVIP

导语

2021年房地产境内债发行规模为6621亿元，同比下滑14%；净融资额

为-1234亿元，较2020年收缩2026亿元，是2011年以来首次出现

净偿还；截至21年末，房地产境内债余额为1.85万亿元。

12021年地产融资回顾：降杠杆自我加速，总量罕见净偿还

2021上半年在“三道红线”、“房贷两集中”等监管指标的指引下，房

地产行业延续2019年以来的降杠杆趋势，但从下半年开始，房地产销售

急转直下，多家房企陷入流动性危机，金融机构信心受损，使得行业从主

动降杠杆变为被动降杠杆，降杠杆逐渐演变为一场自我加速的风暴，对行

业金融资源的总量和分布格局形成了较大冲击。

拆分国家统计局的房地产开发到位资金数据，2021年1-11月销售回款

（定金及预收款+个人按揭贷款）占比达到53%，较2020全年提高

3pct，创出历史最高水平，也证明房地产行业非经营性现金流在2021

年达到了最困难的水平。我们统计了房地产境内债、境外债、开发贷、

信托、股权融资五大渠道的净融资情况（开发贷、信托暂时只有截至

21Q3的数据），2021年房地产净融资额为-2184亿元，行业融资总量

非常罕见地出现净偿还。五大渠道中，境内债、境外债、房地产信托均

出现净偿还，所有渠道净融资额均出现同比下滑。下文我们将逐个分析五

大融资渠道的具体情况。

境内债：罕见出现净偿还

受制于“三道红线”、房企流动性风险发酵等压力，部分房企借新还旧链

条被打断，导致2021年房地产境内债罕见出现净偿还。2021年房地产

境内债发行规模为6621亿元，同比下滑14%；净融资额为-1234亿

元，较2020年收缩2026亿元，是2011年以来首次出现净偿还；截

至21年末，房地产境内债余额为1.85万亿元。从发行节奏来看，上半

年发行规模同比仅下滑2%，由于到期量较大出现净偿还407亿元，整

体上较为平稳。但从8月开始，受房企流动性风险发酵影响，发行规模

明显收缩，10月更是只有219亿元，创出2018年3月以来的新低，

Q3、Q4均出现净偿还。从发行品种来看，仅公司债发行规模保持小幅

同比正增长，其余品种发行规模均出现同比下滑。

境外债：市场信心受挫，再融资规模冰封

受连环信用事件影响，房地产境外债一级市场趋于冰封。2021年房地产

境外债发行规模为2832亿元（统一采用美元兑人民币=1：6.372的汇

率换算），同比下滑。

30%；净融资额为-619亿元，较2020年收缩2542亿元，同样是首次

出现净偿还；截至21年末，房地产境外债余额为1.31万亿元。房地产

境外债同样在下半年明显遇冷，恒大出现流动性问题后，7、8月发行规

模同比降幅快速扩大，9月多家房企成功发债（尽管利率明显上行）推动

一级市场有所恢复，但10月部分房企的违约严重打击市场信心，导致

10-12月发行规模再次大幅收缩。

开发贷：净融资额创出2008年以来的最低水平

受“三道红线”、“房贷两集中”以及下半年商业银行对房企风险偏好下

行的共同影响，房地产开发贷净融资额创出2008年以来的最低水平。

根据央行的数据，截至2021Q3，房地产开发贷款余额为12.16万亿

元，同比持平。前三季度房地产开发贷净融资2500亿元，较2020全年

下滑64%（也较2020年前三季度下滑73%），处于2008年以来的最

低水平。房地产开发贷余额同比增速在2018Q2达到2016年以来周期

顶部（24.23%）后持续收窄，2019Q3以后与金融机构各项贷款余额同

比增速的差距逐步拉大，这使得开发贷余额占比持续下降，从2019Q3

的7.64%收窄至2021Q3的6.42%。

房地产信托：余额占比连降7个季度

2019年5月起银保监会加强对于房地产信托融资的监管，叠加资管新规

逐步落地对于整体信托行业的打击，房地产信托融资规模持续压降，目前

仍未见底。根据中国信托业协会的数据，截至2021Q3，投向房地产的

资金信托余额为1.95万亿元，较2019Q2的高峰已经收缩34%，同时

余额占比也由