20140618_卓越宝中项目定位报告.ppt

感受真正的高空办公灵感，跻身金融中心的领袖俯视中轴延伸，仿佛看见了广州经济的腾飞……尊贵样板层ThanksforyourattentionWishyouagoodday!********建议本项目定位甲级写字楼，产品适度高端，同项目内部要进行差异化分工，避免内耗高端部分前海1号卓越时代广场中洲SCC卓越城龙光世纪大厦宏发中心大厦万骏经贸大厦嘉里建设世纪中心1号楼国际西岸大厦市场定位：高端甲级写字楼，市场水平对标卓越时代广场产品建议划分为300、500、600等大面积段为主，同时层高方面建议超越本地水准，做到4.2米主力户型：300-500㎡，搭配少量600㎡单位层高建议：超越本地水准，做到4.2米，净高做到至少2.9米目前福田中心区写字楼企业使用面积集中在200-500㎡之间，占50%，该面积段为客户主力需求面积。卓越时代广场一期开间划分标准层面积1772-1939㎡楼层开间数量面积区间(㎡)6-19F1291-25220-29F、35F1070-36730-34F、36-44F、46-52F969-46545F970-395新世界中心开间划分标准层面积1800㎡标准层一分三或一分四350-800㎡*建议本项目定位甲级写字楼，产品适度高端，同项目内部要进行差异化分工，避免内耗中端部分前海1号卓越时代广场中洲SCC卓越城龙光世纪大厦宏发中心大厦万骏经贸大厦嘉里建设世纪中心1号楼国际西岸大厦市场定位：常规甲级写字楼，市场水平对标龙光世纪大厦产品建议划分为150-300中小面积段为主，层高方面按照本地现有最高标准做，建议4米主力户型：150-250㎡，搭配少量300㎡单位层高建议：本地现有最高标准，建议4米*引导(1)各楼层划分开间不多于10个，避免因办公单位过多增设电梯、卫生间等公共设施和公共空间，从而间接造成建筑成本增加，楼盘品质下降；(2)保证部分中大型规模公司的整层购买需求；(3)保证标准层面积适中，在总体量不变的情况下，拉高楼体高度，形成卖点提升销售形象。标准层设计原则加强中面积客户（300-500㎡）小面积客户（100-300㎡）大面积客户（500㎡以上）挖掘区位价值价格敏感产品性价比区位价值形象敏感产品功能整层客户形象敏感其他价值根据本项目基本指标、产权单位面积梯次建议和标准层设计原则，建议标准层设计在1800-2000㎡之间本项目写字楼与前海1号写字楼的差异化：

前海1号写字楼：全市最顶级商务宝中项目写字楼：宝中区域标杆、海景商务报告内容项目发展属性界定核心发展问题分析项目战略发展方向研判项目总体定位初步物业发展建议建筑规划排布建议最大化利用景观资源最大化优化写字楼平面形态本项目规划布局的原则和要点项目所处位置位于位于道路的临近末端，要考虑进入性和营销的昭示性交通进入性项目西南侧具有强势的景观资源，规划设计应尽可能最大化利用景观资源及外部配套资源资源价值最大化写字楼的昭示性对商务氛围的营造至关重要，本项目以商务办公为主，应尽可能满足商务办公对地块的充分利用昭示性体现项目指标初步拆解：按现有指标，写字楼每层需消化约3600㎡面积以层高4.1-4.2米计算本项目限高150米指标条件层数：35层左右每层面积：3600㎡拆解结果项目排布条件限制：受熙龙湾幼儿园日照限制，项目楼栋排布方式和平面大小影响较大

排布方式建议：建议排布为2栋写字楼，不出现独栋形式

标准甲级写字楼：主入口及大堂建议设置在北面或西面高端甲级写字楼：主入口及大堂建议设置西南面备注：因日照等条件限制，上述排布仅为初步建议若上述方式无法完全消化指标，建议可在北地块楼栋低区标准层进行放大处理

关于南地块写字楼建议采取单边核心筒形式，保留西南海景面

此栋写字楼由于地块限制，标准层为长方形，财富大厦形式天元150米写字楼项目初步配套建议满足高端商务需求最大化后期利润项目名称商务配套1层2、3层新世界中心银行银行、餐饮诺德中心银行、餐饮——金中环便利店、移动营业厅、银行、地铺678国际会所大中华国际交易广场餐厅、酒吧、银行餐厅、酒吧荣超经贸中心咖啡厅、银行、地铺——卓越时代广场一期银行、便利店餐饮国际商会中心银行、地铺——项目名称会所功能位置金中环SPA、水疗、餐饮、商务、美容、康体、保健、中医理疗2-4层凤凰大厦酒吧、休闲座位、游泳池、小型亲和会议室3号楼6层大中华国际交易广场健身、游泳池、SP