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龙湖地产运营管理体系剖析

2012年9月

一、龙湖运营管理的内涵与模式

1.运营管理理念

观点1：

运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而采取的各种管理手段

”。

观点2：

计划、组织、控制、协调

运营管理是什么？

房地产项目目标

（财务、客户、运营、能力等目标）Ø运营管理管什么

带

来Ø谁来管

运的

营疑Ø如何选择合适的运营

管问管控模式

理

Ø……

人+钱+土地

房地产项目一般开发流程及关键任务

项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙

项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段客户关系管理

阶段

拓销售管理阶段

组织项目论证

展

组织项目策划/产

营初步产品定位品、市场及客户营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售事务管理

销定位研究销售前准备

设

计规划要点/规划草案概念规划设计方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合

设计配合、供应商考察及招标、主体构施工至工程施工

工销售及入伙配合

施工准备及桩基等工程施工具备预售条件至竣工验

程

收

客设计配合工程施工配合销售配合入伙事务管理

服

成估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变结算

本更、招标采购

报建设用地规划许可证、设计方案及施工图报建、初步设办理房地产预售合同备案、产权初始

建签订土地使用合同计报建、基础提前开工报建许可证按揭办理登记

房地产项目开发流程特点：三多（多专业、多阶段、多关键活动）

房地产项目的特点：

Ø周期：项目运作时间长

Ø繁杂性：内外部接口多

Ø方式：并行、交叉运作多