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业主和物业新⼈必看物业管理基础知识

1、什么是业主？

⼴义的业主是指房屋所有权⼈，狭义的业主是指产权证等权属证书上的登记⼈。通常说业委会候选⼈，是指狭义的业

主。参考资料：《建筑物区分所有权司法解释》。

2、收房时开发商需要向业主提供哪些法律⽂件？

原则上，收房时业主应当查看开发商应提供的“三书⼀证⼀表”，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使⽤说明书》、

《建筑⼯程质量认定书》，“⼀证”是指《房地产开发建设项⽬竣⼯综合验收合格证》，“⼀表”是指《竣⼯验收备案表》。

但⽬前⼀般是具有两书⼀表，即《住宅质量保证书》、《住宅使⽤说明书》、《竣⼯验收备案表》，就符合交房条件。

3、房屋竣⼯验收的指的是什么？

开发商在购房合同中⼀般都将竣⼯验收合格作为交房条件，但何为竣⼯验收合格？开发商往往把⾃⼰组织的五⽅验收作

为验收合格的标准，甚⾄在补充协议中约定将五⽅验收作为交房条件。其实这是得不到法律认可的。依据《消防法》、

《建设⼯程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施⼯程竣⼯验收备案管理办法》等法律法规的规定，房屋交付，

必须取得消防验收合格证和竣⼯验收备案表，⽅能交付。

4、《竣⼯验收备案表》有什么作⽤？

⼀般情况下，开发商能提供竣⼯备案表，说明房屋主体质量是合格的，如果有⾜够的证据证明其确实不合格，是可以推

翻的。

5、有《竣⼯验收备案表》，但房屋有重⼤质量问题怎么办?

业主收房、验房对房屋质量有疑义时，可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进⾏鉴定，如果鉴定主体结构不合

格，即使开发商能提供《竣⼯验收备案表》，业主也有权拒绝收房。

6、房屋存在质量瑕疵，业主如何处理？

房屋存在空⿎、⼩裂缝、墙⾯渗⽔等质量瑕疵，业主在收房时，应当列出问题清单，要求开发商限期整改，整改期间由

开发商承担物业费。如果拒不整改，业主可以⾃⼰整改，费⽤由开发商承担。如果开发商拒不整改，给业主造成相应损

失的，有权要求开发商赔偿。

7、合同约定延期交房违约⾦太低，业主如何取得合理违约赔偿？

现在不少开发商在购房合同中将延期交房的违约⾦约从范本的每⽇按总价款的万分之⼀到三，约定为⽆论多长时间都只

赔总价款的万分之⼀，甚⾄万分之0.5，这样的约定是显失公平的。业主可以与开发商进⾏协商，协商不成可以提起诉

讼。司法实践中⼀般会确认这种约定⽆效，按⽇计算违约⾦，也可以视为没有约定，按同期贷款利息计算违约⾦。

8、房产证、国⼟证迟迟办不下来，业主该如何维权？

开发商延期办证，但合同约定的违约⾦过低，有的甚⾄约定为⽆论违约多长时间都只赔总价款的百分之⼀。这样的约定

是显失公平的，业主在诉讼中可以请求确认约定⽆效，要求按⽇计算违约⾦，也可以视为没有约定，按同期贷款利息计

算违约⾦。

9、⼩区架空层（杂物间）是开发商的吗？

开发商常常将规划的架空层封闭后改建成车库或杂物间，出售或出租牟利。但规划层⾼不超过2.2⽶的架空层，是不计

容积率，不能单独办理权属证书的。根据“房随地转，地随房⾛”的不动产处分原则，架空层（杂物间）的产权附属于地

⾯建筑物的产权。

10、开发商能否将⼩区地下车位出售给⾮业主？

不能，因为《物权法》明确规定“建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。”“⾸先满⾜业

主需要”对于建设单位⽽⾔，就是必须按规划配置⽐例，将车位处分给业主，不能卖给⾮业主。

11、开发商能不能将⼩区地下车位出售（出租）给⼀个或少数⼏个业主？

不能。⼩区地下车位的规划有合理配置⽐例，是与⼩区房屋户数相对应的，不能集中处分给少数业主。如⽬前长沙的⼩

区住宅⼩区的车位与房屋套数的配置⽐例是0.8：1，原则上应尽可能的满⾜每个业主使⽤需求，不能只满⾜少数业主的

需求，更不应该对业主以外的⼈出售。

12、⼩区内停车收费标准由谁定价？

根据国家发改委的规定，⼩区停车收费已经放开，不再由政府定价，凡已成⽴业委会的⼩区停车收费定价由业委会经由

业主⼤会决定。

13、开发商没有按规划建设⼩区配套设施，业主有权要求整改吗？

按设计规划建设⼩区配套设施是开发商的义务，如果开发商没有按设计规划建设配套设施，业主有权要求开发商补建相

关施设，如果补建条件已经不具备，业主有权向开发商索赔。

14、物业管理⽤房归谁所有？

物业管理⽤房由全体业主所有，主要⽤于物业管理办公⽤房，物业管理配套⽤房和业委会办公⽤房。每个⼩区都必须按

建筑总⾯积的⼀定⽐例，配备物业服务⽤房，这是开发商的必须履⾏的义务。

15、保质期内业主如何提出维修要求？

保质期内发现房屋质量问题，业主应当以书⾯⽅式及时向开发商提出维修要求，并请开发商或物业公司签收，⼀般情况