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园区物业服务物业管理前期介入服务与接管验收方案

第一节前期介入服务

要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“XX科技园”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

一、规划设计阶段

对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与园区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使园区的设计方便日后的物业管理工作。

1.监控和消控中心的设置；

2.园区人车分流的设计；

3.公共照明开关设置位置；

4.公共照明开关开闭形式；

5.物业管理用房的位置设计；

6.园区垃圾房的设置；

7.公共洗手间的设置；

8.信报箱的设立；

9.公共告示栏的配置；

10.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

二、建设施工阶段

建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

3.审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

7.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

8.检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

9.检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

10.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

11.提出遗漏工程项目的建议；

对园区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

三、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

2.发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

3.参与重大设备的调试和验收；

4.制订物业验收流程；

5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

四、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。

1.制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

2.售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

3.委派物业专业人员现场解答客户对园区物业管理方面的疑问；

4.对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

5.提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

第二节项目的接管验收

一、接管验收内容

物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

1.公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

2.既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；

3.接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；

二、接管验收的作用

1.明确交接双方的责、权、利关系

2.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

3.为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

第三节入伙（住）管理方案

一、业主入伙流程

1.业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出