土地增值税计算题.pdf

10000万元。开发该写字楼有关支出为：

支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转

让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计

为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公

司应纳的土地增值税。

【答案】(一)确认收入

收入总额=10000万元

(二)确定扣除项目

(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元

(2)房地产开发成本为3000万元

(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)

(4)允许扣除的税费为555万元

(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)

(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)

(三)计算增值额

增值额=10000-6005=3995(万元)

(四)计算增值率

增值率=3995÷6005×100%=66.53%

(五)确定适用税率

(六)依据适用税率计算应纳税额

应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75(万元)

【教材例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率5%、

城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率已记入公司“管理费用”中)、企业

所得税税率33%)

1.按转让产权合同取得收入4000万元;

2.支付取得土地使用权的金额800万元;

3.开发成本费用1500万元;

4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。

公司计算应缴纳的有关税金如下：

(1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元)

(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)

(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)

(4)应缴纳印花税=4000×0.5‰=2(万元)

(5)应缴纳土地增值税：

①扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(万元)

②增值额=4000-3232=768(万元)

③增值率=768÷3232×100%≈24%

④应缴纳土地增值税=768×30%-3232×0=230.4(万元)

(6)应缴纳企业所得税=(4000-3232-230.4)×33%=177.408(万元)

要求：

1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处?

2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少?

【答案】分析处理如下：

1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业

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(1)计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。

(2)按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其管理费用”账户中，计算土地增值额时不

再单独扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用”，可做扣除。

(3)公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额，加计扣除金额

允许作为计算土地增值额时的扣除数，企业所得税的扣除项目中没有该项规定。

2.核定应缴纳的土地增值税、企业所得税如下：

(一)确认收入

按转让产权合同取得收入4000万元

(二)确定扣除项目

扣除项目金额=800+1500+(800+1500)×10%+220+(800+1500)×20%=3210(万元)

(三)计算增值额

增值额=4000-3210=790(万元)

(四)计算增值率

增值率=790÷3210×100%≈25%

(五)确定适用税率

第一档

(六)依据适用税率计算应纳税额

应缴纳土地增值税=790×30%