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物业管理方案

目录

一、项目概况

二、物业管理内容

三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度

五、前期开办物料费用

六、物业服务内容、标准及质量保证措施

七、管理总体目标

附：培训方案及各种紧急预案

一、物业概况

文化产业博览园位于六合经济开发区，占地402亩，建筑面积

33万平方米（其中小高层目前为7.7万平米），小高层目前分为4幢，

769套公寓，140间门面房，三层商铺1800套，有大型停车场、仓储

物流中心、拍卖行、超市、宾馆、酒店、特色小吃及长三角最大的工

艺品珍藏馆等配套设施，业态定位为：国际画家村、茶艺博览园、古

玩淘宝城。南京喜百年投资管理有限公司非常重视文化产业博览园的

高品质要求与品牌效应，从小区的起名就能看出开发公司的良苦用

心，就是倾心将小区打造成六合高品味的高尚生活社区。喜百年投资

管理有限公司通过对文化产业博览园物业特点的精心研究，对周边小

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区物业管理服务的实地考察，结合开发公司对小区各各方面的高品位

要求，我物业公司将充分利用自身高素质的管理资源、丰富的管理经

验，为小区量身制定一套既高标准又切实可行的管理服务方案。

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理于服务之中，建立社

区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位

态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管

理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它

公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同

零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

（1）、建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯

间公共通道（小高层）、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

①、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维

护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档

案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

②、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，

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季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、

规范化。

③、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住

户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

（2）、共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消

防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行

统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的

工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实

定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、

功能正常、运行良好。

（3）、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库

等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查

制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。

对于有些专项类别，如：车库,制定专业管理方案并实施,通过有序的

工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

（4）、智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报

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警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更

系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合的智

能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好

智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管

理、设备维护保养工