20140723_地铁前海项目10号地块营销定位报告.pptx

;战略目标Ⅰ：10月开盘，2014年实现签约金额15亿元;战略目标Ⅱ：位居前海规划区-国际金融中心1/5地块的核心地段和规模，决定了地铁前海项目从一开始就必须做标杆、必须做第一。;我们的目标;认知基础——建立对市场的影响力和客户感召力非常关键，作为区域首发项目、项目首发产品必须实现开门红。

开发目标——以高端、品牌形象打造现金流项目。;;分线城市纷纷推出购房落户扩充需求、降低公积金门槛，提高贷款额度，提升购买力等“救市”政策;两会政策内容概要;宏观政策Economicandpolicy——

观点三：不动产登记在两会后被明确提出，对违规持有多套房产人群有一定的震慑和遏制作用。此举有利于房地产税制建设，短期内难以导致楼市大规模降价;宏观政策Economicandpolicy——

观点四：政府现已加快推进房产税制度的完善，深圳纳入第二批房产税改革的城市名单，会从供给、需求和房价等三方面对楼市造成影响，具体影响力度依赖于房产税的高低和具体征收形式等

;住建部正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市将被要求从严执行限购限价等楼市调控政。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市已经明确，据媒体报道，住建部2014年将从严落实包括限购限价在内的房地产调控政策。;中央政府多次强调:“运用适当的政策工具,适时适度预调微调,盘活资金存量,更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”;;数据来源：深圳市规划和国土资源委员会;中原经理指数较持续下降，仍然处于50%以下的低谷水平。其中，看跌经理人占比为28.2%，环比增加2.2个百分点。在市场环境不佳的背景下，部分城市开始松绑，但对于一线城市的深圳而言，限购、限贷等行政手段依然不会退出，加之宏观经济环境下行压力依然较大，经理人信心仍处于低位，做出了楼市依然下行的判断。;全市二手市场成交1120套，共计9.25万㎡，与去年同期相比下降12.8%，整体维持低位，波动较大;楼盘;项目名称;当前客户普遍存在观望情绪，对于市场信心有所下降；客户在对于个人自住换房或房产投资的资金投放上表现的较为谨慎和疑虑;;南山：总建面400万左右，占关??总供应50%左右，以资源型豪宅和大冲旧改为主；

福田：总建面280万左右，两极分化以莲塘尾景观资源豪宅及福田南旧改为主；

罗湖：总建面140万左右，以罗湖旧改和拥有城市景观和自然景观的大户型为主;竞品项目信息Thesloganofproject——2014年潜在供应竞品项目;竞品项目信息Thesloganofproject——2014年潜在供应项目;竞品筛选条件:;一级竞品Thecompetitionprojectsupplies——华润大冲;1、核心地段：位于科技园南片区，紧临华侨城；2、交通便捷：多条主干道、南侧与罗宝线相连；3、稀缺人文资源：深圳大学、世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等；4、稀缺自然景观：北望塘朗山、南眺深圳湾、东看名商沙河两大高尔夫；5、优势教育资源：享南山外国语十二年一贯制学校；6、自身强大配套：万象新天27万平米，6.45万平公共配套。;户型;一级竞品Thecompetitionprojectsupplies——汉森吉祥龙;一级竞品Thecompetitionprojectsupplies——曦湾天馥;一级竞品Thecompetitionprojectsupplies——曦湾天馥;户型结构;面积;统观全市竞品价值输出：Economicandpolicy

全市竞品普遍基础条件较为良好，营销价值诉求重复纳入“可看见的显性价值陈述”，多为成熟配套、便捷交通、高拓户型、硬件品质等方面，价值点竞争力彼此抗衡，红海竞争显著，单一项目难以绝对跳脱。;中原深港前海专项服务部门DepartmentofMetropolitanLuxuriousProperty

;;;项目分析Economicandpolicy——

10号地块属于第一期开发首批发售产品，5栋高层按照南北向一字排开，建筑面积7.3万㎡，户型设置为40-130㎡1-3房中小户型住宅，为整体项目内总价最可控的稀缺优质产品。;项目分析Economicandpolicy

项目四至——位居整体规划东边，作为项目的对外屏障，景观资源和外围环境相对处于劣势。北靠保障性住房，南边未来规划绿化带及公园，东靠规划十二号路（外部河道污染），西边为同项目9号地块洋房。;项目分析Economicandpolicy

建筑形态——5栋高层南北向一字排开，内部南向主视野无典型景观资源，但毗邻均为中低建筑物外部无遮挡（9号地块洋房、学校、社区文化室等），高楼层视野相对开阔。;项目分析Econ