土地增值税申报流程及所需资料【必威体育精装版版】.pdfVIP

土地增值税申报流程及所需资料

土地增值税分销售转让新建房屋(房地产开发纳税人)与销售转

让旧房屋及建筑物(非房地产开发纳税人)两种纳税人，因其成本费用

的扣除内容不同，土地增值税的计算方法也不同，况且，还存在预征、

清算、核定征收三种情况，因此，土地增值税纳税人在办理纳税申报

时除报送纳税申报表外，还应区分不同情况报送相关的资料。

一、房地产开发纳税人应报送的资料。

房产开发企业销售新建房屋缴纳土地增值税需扣除取得土地使

用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地

和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规

定的加计扣除项目金额，因此，应区分不同情况报送相应的资料。

(一)正常申报应报送的资料。

纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地

的主管税务机关办理纳税申报;纳税人因经常发生转让房地产行为而

难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。申报时

应随纳税申报表报送以下资料:

1、房屋产权、土地使用权证书。

2、土地转让、房产买卖合同。

3、与转让房地产有关的资料。包括:取得土地使用权所支付的价

款凭证，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面

的资料、与房地产转让有关税金的完税凭证，以及其他与房地产有关

的资料。

3、根据税务机关要求提供房地产评估报告，即:当税务机关认定

纳税人提供的转让房地产取得的收入或者扣除项目金额不实，不能作

为计税依据，必须进行房地产评估时，由纳税人交由政府批准设立的

评估机构对房地产所作的评估报告。

(二)清算申报应报送的资料。

房地产开发纳税人符合三种情形之一时，应进行土地增值税清

算，并自满足清算条件之日起90日内办理清算手续:①房地产开发项

目全部竣工、完成销售的;②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

③直接转让土地使用权的。

房地产开发纳税人符合四种情形之一时，主管税务机关将要求纳

税人进行土地增值税清算，纳税人应在收到清算通知之日起90天内

办理清算手续:①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建

筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超

过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;②取得销售(预售)

许可证满三年仍未销售完毕的;③纳税人申请注销税务登记但未办理

土地增值税清算手续的;③省税务机关规定的其他情况。

办理清算申报时应提供以下资料:

1、土地增值税清算表及其附表。

2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目

立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况

及主管税务机关需要了解的其他情况。

3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、

国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同

结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让

房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应

项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中

介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

(三)预征和核定征收土地增值税时纳税人应报送的资料。

按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在

项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其

他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该

项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。同时，《国家税

务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕

91号)第三十四条、第三十五条还规定，在土地增值税清算中符合五

种情况之一的，可实行核定征收，由主管税务机关发出核定征收的税

务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核

查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办

理退税:①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;②擅

自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;③虽设置账簿，但账目混乱或

者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣

除项目金额的;④符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限

办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;⑤申报

的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

根据上述规定，在土地增值税清算前符合条件的可以预