20150415_渔人码头可行性研究报告.pptx

;地块现状回顾：位于蛇口一线滨海区域，地块规整，地理条件优越;地块指标回顾：公寓的建筑指标为主体，建筑面积为9万㎡，另外含有4.25万㎡办公指标，2万㎡酒店指标，3.75万商业指标;;;功能复合蛇口中心

超国际化配套

国际名校云集：蛇口聚集约深圳80%的国际教育资源

国际化生活配套：SOS蛇口国际医、SWIC蛇口国际妇女会

海上世界：200亿规划打造海上世界

南中国唯一的邮轮母港：每年至少增加180万人流，成为深圳通连香港的唯一的“海上门户”

蛇口网谷：华南地区规模最大互联网电子商务产业基地“蛇口网谷”

深圳市区唯一会员制高端游艇俱乐部;世界上最伟大的文明，曾诞生半岛。

蛇口34年人文沉淀，近七成的外籍居住人口

世界级文化博物馆：全球最大的设计博物馆——英国国立维多利亚与阿尔伯特博物馆TheVA和新中国第一家私立博物馆——观复博物馆

桢文彦大师封笔之作文化艺术中心：文化艺术中心坐落于海上世界核心区域，是一个文化商业综合型项目，由世界著名现代主义建筑大师槇文彦担纲设计;世界顶级富人区，环半岛而建者，最是奢贵。

34年40国1万外籍友人，长期居住着来自美国、英国、法国、德国、瑞典、挪威等四十个国家和地区的近万名外籍人士蛇口，堪称影响世界人居的“小联合国”。;;六大价值实现渔人码头顶级滨海物业

的价值巅峰;天生骄傲

渔人码头

;思考：;豪宅公寓定位;豪宅公寓自身分析：作为本项目重要经济技术指标，必将代表国际滨海标杆的形象，跻身于世界顶级滨海公寓之列;自身属性：

优质的先天条件

世界顶级滨海公寓身份

代表项目高端定位;;产品定位分析;基于自身素质的修正;选取深圳代表性豪宅公寓作为案例进行产品研究：;市场分析：顶级豪宅公寓目前主力面积多在230-350㎡三至四房。400-500㎡四至五房明星单位作为标杆。面积段偏小的1-2房单位作为产品线补充。;市场分析：3-4房的面积销售速度可观，既能够实现走量，又能够实现项目溢价及高端属性;顶级城市豪宅的客户需求功能户型主力为3房、4房;产品初判：;基于自身素质的修正;自身分析：作为世界级滨海标杆定位下的产品，为保证居住的纯粹性，考虑保持产品线高端性，以3房起为准;自身分析：本项目公寓总建面为9万㎡，相对来说体量较大，为保证居住性和合适的梯户比，不建议设置面积段偏小的1-2房单位;基于自身素质的修正;1、产品基本设计要求;层高至少3.3平，当单套面积超过400㎡，层高3.5-3.6米，空间尺度相对合理。

深圳市高端豪宅公寓标准层层高位于3.3-4米：高端住宅标准层层高优势不明显难以突破，位于3-3.12米之间。

;应考虑户均拥有2-3部私家车，车位比1:2起。豪宅为了适合其特定客户的需求，需要配备充足的停车位。地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯。;至少双阳台设计，且保证宽大的阳台景观面，部分实现三面观景，无边际的景观视野为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所;大堂及公共空间是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象;:;:;产品|中西双厨设计;产品|泳池设计;2、户型面积规律;城市;3房（包含2+1和3+1）=[180m2，215m2];东海国际公寓

200平米（3房2厅3卫双套房）

;明星产品：300-450明星产品，450-900标杆产品借鉴案例;参考各案例借鉴，初步得出本项目的各产品面积段;产品面积定位：

180-300平米为项目主流产品，比例控制在70%-80%；

300-450平米产品作为明星产品，高区打造450平米以上深圳顶级标杆产品，拔高项目形象;基于自身素质的修正;户型排布分析：横向排布;竖向排布：根据架空层、配比、楼层高度综合考虑，分别设立低区、中区、高区、空中大宅;住宅式;思考：;写字楼可行性研究;以深圳市场为基础的可行性研判;基于市场规律的研判：;销售状态;;品牌开发商均已旗舰产品进行打造，销售产品档次层层突破，趋于高端化及标志性，且单个项目体量规模普遍较大。;一手成交：2014年前三季度写字楼去化明显趋缓，成交价格锯齿下行；卖方市场权利下移，营销让位“买点”。;案例分析：商务市场下行背景之下，近期入市项目销售情况多不理想；投资客入场意向不足，投资行为更加谨慎；成交客户以自用客户为主，写字楼现楼去化速度较快。;类比其他物业，写字楼溢价能力有限，出现写字楼及公寓、住宅价格倒挂现象;基于区域市场的可行性研判

;基于区域市场的研判：;招商局广场;项目;项目;项目名称;基于自身分析的可行性研判

;基于项目本体的研判：;香港;香港;写字