20130705_汉森定位报告.ppt

海境界111m2：客户分析客户共性—25-40岁，企业中层管理者，普通员工，首次置业客户较多，部分首改客户，对总价敏感；家庭成员多是三口之家，也有部分单身；自住为主，看重区域内有好学校，带精装修，希望住在后海湾片区。客户描摹：李先生客户背景：36岁，某银行中层管理者，经济实力一般，开20万左右的车，住福田购买背景：不清楚其具体的经济实力，比较低调，按揭做的招商银行，自己搞定利率9折。 首改自住，比较关注产品的精装修与学位，感觉住到后海湾区比福田舒服。客户描摹：聂先生客户背景：29岁单身，和父母住卓越维港，穿着十分低调，家里有较强的经济实力。购买背景：客户对区域非常了解，买来自己独立住，准备结婚，带精装修的产品比较省心，而且有学位，感觉买了也比较保值。25-40岁中层管理者为主，三口之家，首置or首改自住为主向往片区、关注配套、学位、户型的精装修及实用性满意点区位深圳新兴豪宅片区——后海，整体居住氛围纯净，人文素质高，为低密度纯粹的适宜居住的高尚社区，片区价值高社区33万大建筑面积，多理念跨界、湾区最完整的业态综合体可借鉴点1、精装修，省事2、育才学区3、展示：3.1楼梯价值点包装3.2营销中心的整体展示（整体简洁绿色的设计与触摸屏的使用、现场工法展示区对绿色建筑的诉求）3.3样板房展示中、（每个精装修的亮点都以文字的形式贴在具体的功能区或者用具上）不足点1、跨度大的面积段，囊括附近区域蛇口及湾区的主流面积段，2、户型赠送面积少，空间尺度属于湾区一般尺度海境界客户关注点：小结：舒适型豪宅选取典型项目名居绿海湾、湾厦海境界产品特性面积段：110-120m2，舒适型三房房间数：3房，主人房套间设计，赠送率较低功能：客厅尺度一般，主卧能够满足居住舒适度，客房尺度较小价格主流价格：单价3-4万/m2，总价：300-400万走速走速与单价、总价有很大关系总价在300-400万，走速较好总价超过400万，走速较慢客户年龄在30-40岁为主企业高管、小私企业主、金融从业者、中产阶级自主客户为主，家庭人口较少，三口之家或者单身，看中后海湾区域，产品品质和户型舒适度。面积在120m2左右,3房为主，主卧套房，实用性为主客户群体群体偏年轻化，以首置或首改为主，看重片区、配套、学位，产品品质客户小结：面积在120m2左右,3房为主，主卧套房，实用性为主；30-40岁小私企业主，中层，客户群体群体偏年轻化，以首置或首改为主，看重片区、配套、学位，产品品质，对景观和资源占有欲降低面积在300m2以上，4房以上，多套房，豪华主卧，奢华公共空间；40-50岁企业主，自住型终极置业，重家庭，礼贤、重整体氛围与环境、景观资源，大尺度舒适空间，占有稀缺性面积在250m2以上,4房以上，多套房，豪华主卧，阔绰公共空间；40-50岁企业主，重家庭，喜群居，注重交流空间整体居住大环境，景观资源重风水、品牌，社区品质、居住空间尺度，总价敏感面积在170-220m2以上,4房为主，豪华主卧+景观阳台；40岁左右企业主，高管为主，客户群体面广，自住为主但投资属性变大，投资倾向大对片区的发展及潜力非常看重，重配套，及产品品质顶级空中墅标杆型大宅奢华豪宅舒适型豪宅面积257㎡228㎡180㎡89㎡类型顶级空中墅标杆奢华型舒适型客户类型高端终极居家高端改善型改善居住型首置及首改人群购买人群40-50岁，主要来自于南山及福田的传统豪宅片区，华侨城、红树湾、香蜜湖及福田中心区为主，经济实力雄厚，企业主为主，来深圳时间长，多次置业经验；总部商务区企业的高级管理者主要为南山片区客户购买为主，宝安及福田为辅，少量罗湖及香港客户；以40-50岁私企业主为主；总部商务区企业的中层管理者40-50岁生意人，企业主，经济实力较强；企业主、企业高管、金融从业者自住客户为主，同时投资属性强看重片区规划及发展前景，项目生活便利性，产品品质主要为南山片区客户购买为主，福田为辅，少量宝安、罗湖及香港客户；偏年轻化，以30-40岁中高层管理者为主，部分父母为子女结婚购买；总部商务区企业的中产阶级购买用途90%为居家自住，10%投资80%为居家自住，20%为投资70%为居家自住，30%为投资70%为居家自住，30%为投资型主要关注点地段，精工品质，户型奢华，高端配套，稀缺性地段，户型阔绰、高品质，高端配套地段、社区圈层、服务、生活方式、升值预期片区规划、学位、户型舒适、实用