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绿意商业广场

“A,N2”

第一部分：项目概况

A和N2区项目呈长方形，A区长（南北走向）约60米，宽（东西走向）约15米，N2区长(南北走向)约40米,宽(东西走向)约12米,

一、主要经济技术指标：

总用地面积：900平方米

总建筑面积：2000平方米（共三层）

容积率：1

绿地率：35%

注：上述基础数据均来自“建筑施工单位”提供的技术建筑方案。

二、物业性质：对外租赁的简易性商业物业。

三、使用年限：暂定50年。

四、项目功能定位：经营性物业，为连平工业园的纯商业物业设施，是连平县工业区项目的补充与产业链延伸。

一楼：满足入驻商业广场内各经营商家的铺面商品摆放、展示、办公等需求；

二楼：满足入驻商业广场的经营商家的产品展示、住宿、休闲娱乐等需求。

三楼:满足满足入驻商业广场的经营商家的产品展示、住宿、休闲娱乐等需求。

注:一—三楼可同时为休闲娱乐性质的商家提供整个套房,以供商家取得更高的效益.

第二部分：实施方案

一、招商原则：

1、分区及业态划分原则：将关联性产业及店面分区统筹，通过良好的分区以及业态规划，避免将相互矛盾或冲突的业态放在一起，如商业商铺房与生活配套用房因使用功能的属性不同而实现分区（无间隔）。促使投资者坚定对本项目的信心避免在日后经营中减少矛盾，从而更好的进行招商及经营管理工作。

2、引导消费原则：考虑不同业态之间的否有关联性及互补性，合理引导集中性消费和目的性消费；

3、主力先行原则:包括项目内欲引进的主力客户与主力产业，由于主力客户对产业动向的判断具有一定的指导性和权威性，对其它小客户具有一定的号召力和影响力，而项目内的主力产业对其项目内的其它附属产业将产生一定的带动作用，起到聚众联合的关联体，并能在整体上带动项目租金的稳健上涨。

4、时机把握原则：淡季招商，旺季经营，以使开业大吉，促进各商家的信心，协助并带动前期商业广场的租赁。

二、目标实施对象：

1、将要在绿意商业广场内经营的目标客户;

2、邻近的零售、餐饮、休闲娱乐、超市等商家;

3、与其企业线上相关的生产厂家和服务于项目的便民的配套附属商家。如五金和一些便民的服务设施,如中国移动通信和中国电信等.

注：重点攻略――现忠信镇和连平县具有领军性的代表。

三、建议价格：

建议暂执行的租赁价格为：

一楼：15元/㎡·月；

二楼：12/㎡·月；

均价：9元/㎡·月。

通过调查，连平县和忠信镇商业用房价格大多为20--25元/㎡·月（使用面积）。本项目为工业配套性物业，其主要功能是作为工业园附属的经营性物业，是工业园的纯商业物业，但是在工厂入驻不够完全和本物业的起步阶段,租赁水平相应会比周边纯商业物业低，参考忠信镇的物业租赁现状，

四、招商政策：

（一）费用优惠：

1、租金：

大户（实力强，租赁面积一次性达到300㎡以上者）：采取一对一的洽谈沟通，运用较灵活的租金优惠政策，一次性签3年，可享受6--12个月的免租金政策，3个月的半价优惠政策。

其它客户：一律免3--6个月的租金，给予3个月的半价租金优惠；

2、物业管理费：第一个半年免收，第二个半年收30%，第三个半年收50%，以后视经营情况全额收取，具体额度建议同商家协商后制定。

（二）经营支持：

1、广告支持：公司将为各商家提供指定广告位，供其免费使用1年；在今后针对市场的各项宣传中，并对本商业区进行附加宣传；

2、政策支持：以公司名义出面为项目整体经营争取工商、税务行政等诸方面的支持（具体事项依据公司所能争取到的实际情况确定）。

五、租金建议及投资回收预期：

项目处于启动阶段，前期有较长时间的免租与半价优惠等。考虑到同类专业市场的租金价格平均处于20--25/㎡·月的水平，综合市场的升值潜力、竞争对手价格制约等方面考虑，项目的租赁价格现低于周边市场，同时，考虑项目为新型物业，根据工人的增加,在每年的回报率上会有一定树额的递增系数.

具体如下：

1、租金：

建议一楼15元，二楼12元，三楼9元,起步均价一年内12元/㎡·月，以后根据经营情况递增。

2、投资回收预测

项目投入成本

若：以一个铺面为标准,本项目综合成本按100元/㎡计，那么整个投资需要投入的综合成本为：160×100元/㎡=16000元。

回收预测：（总面积160，均价12元/㎡·月，据给予大户的优惠政策以计），则，回收期预计如下：

16000万÷（12×12×160）＝0.69（年），约7个月。

7(月)+15（月）=22（月）

考虑到优惠期后，还将收取部分物业管理费，若工业项目带动效应明显，经营成功的话，实际回收期应低于2.2年。

2.风险评析：

该项目是工业园的纯商业物业设施，其成功经营前景多依赖于整个