20160126彭成前海项目营销执行报告.pptx

彭成前海项目

营销执行报告;在保证回款速度的前提下，尽可能实现高溢价

通过打造前海明星项目，提升彭成品牌影响力;入市背景;;政策----机遇;政策----机遇;政策----挑战;市场----挑战;市场----挑战;市场----深圳楼市;市场----深圳楼市;市场----深圳楼市;市场----深圳上半年成交结构;市场----深圳下半年成交结构;南山片区价格拉升潜力可期

2015年前海时代、卓越前海壹号、香江金融中心的入市将引发市场关注，同时也拉动片区的整体价格。预计2016年，华润前海中心、前海世贸、兆华斯坦的入市将继续推动区域价格的上涨。;市场----区域竞争;市场----区域竞争;2016年区域小户型供应体量约近10万方，主要为卓越九珑、龙庭天下，且皆在项目之前入市。;已售：前海凯御

【基础信息】主打前海区域、高拓小户型公寓、低总价;已售：前海凯御

【价格实现】开盘价格实现6.5万/平，开盘后价格涨至7万/平，价格超过周边住宅产品，且整体去化仅1个半月。;在售：前海港湾

【基础信息】主打前海区域、近公园纯居住社区、2梯2-4户;在售：前海港湾

【价格实现】整体均价5.1万/㎡，开盘去化8成;在售：前海丹华

【基础信息】强调自贸区地段，以山海资源为卖点，突出背山望海的湾区高尚居所。;在售：前海丹华

【价格实现】开盘整体均价5.7万，整体去化8成。;待售：龙庭天下

小规模单体楼项目，52-68平精装复式高拓2房，预计2016年下半年入市。;待售：龙庭天下

本案以西，一路之隔。属于高拓展率的不限购不限贷公寓，但非十字路口项目，且是单体楼、同样低车比，项目自身也无配套。;待售：金桃园大厦二期

100套可售，主力面积段为62-78㎡两房两厅，预计2016年入市。;待售：金桃园二期

本案以北，一路之隔。住宅产品，且有一期的市场口碑和客户积累。但也是小体量项目，且与回迁户是混合在同栋，居住不纯粹。;待售：卓越九珑

公寓300套可售，30-60㎡1-2房，预计2016年下半年优先入市，后期住宅产品入市具体时间待定。;待售：卓越九珑

本案以北，一路之隔。拥有卓越品牌和项目整体规模和商业配套优势，属于旧改项目，包含大规模回迁户。;整体态势乐观，但乐观中仍然存在很大的不???定性;;【地段价值】本案位于前海统筹规划区内，属于前海一级辐射区。学府路为三条连通前海主道的其中之一，未来通过月亮湾大道上架的高架桥直通前海。;【投资门槛】前海区域公寓2016年投资门槛在1000万以上，写字楼在800万以上。本项目作为小户型公寓产品，400万是目前投资前海最低的“门票”。;【周边配套】项目500米范围内满足基本生活配套，800米范围内双地铁口，1000米范围内拥有完善的休闲配套。;【项目局限】单体楼项目，限购限贷因素限制投资客购买，不带学位、低车位比、50年产权等因素相比周边住宅项目处于劣势。;;客户分析;客户分析;客户分析;前海周边项目客户特征：;前海周边低总价投资客户特征：

初级的投资客，实力及投资经验并不丰富

一般在南山有置业经验，对南山市场有信心，看好区域客群的承租能力

以购置1套房的投资客为主

由于目前前海区域尚未成熟，因此入伙以后主要考虑短期持有;前海区域规划带来的升值空间。投资客清楚前海区域价值至少需要3-5年才能落地兑现

未来物业出租的租金回报。受区域价值兑现时间限制，入伙以后将以出租的形式短期持有物业

更为关注使用人群的的居住需求。相比较短线投资客户，更为关心出租的使用人群和这类人群的居住需求;【购买客户定位】前海周边低总价产品以投资客为主，本项目属于低总价小户型产品，未来将主要吸引投资客户购买。;;移动互联网时代已然到来;社交化媒体影响力大;只能被影响，难于被说服;;奏响Solo;双重区隔，红海突围;营销策略总纲;;;不将就，

有着明显标签的一类人！;不辜负，

不辜负城市最繁华稀缺资源！;崇尚自由，

家庭结构简单的单身贵族或情侣！;重效率，

高强度、非朝九晚五的工作状态！;享受生活，

方便享受、有时间享受、全时享受！;注重体验，

渴望在年轻的生命里活出精彩！;即使是现在普及度极高的滴滴出行，在市场初期也无法只靠推广让司机与消费者接受产品;我们关注的是项目如何在传递本体价值的同时，讲好solo的故事，实现价值攀登;;定位前观察;定位前观察;我们才能变成我;;前海Solo

在中心不辜负;;;主打推广语;邀请多位演奏者在人流最为集中的场所内用不同的乐器，无预告的进行即兴独奏，进行事件炒作;前期宣传：

1、在楼体高度达到10层以上时，即在楼体悬挂巨幅SOLO独奏的3D挂幕吸引大众眼球

2、制作微信H5产品发布会邀请函：“11月10日全城释放SOLO之声，等你来”，引发大众关注;活动乐器选择：

乐器越为轻便越能够达到活动的意外性、随即性，因