20150130_武汉_招商江湾国际_公寓产品市场研判.pptx

招商江湾国际公寓产品建议;1.1武汉公寓项目分布

1.2大汉口区域公寓项目2015年供应

;武汉主城区内在售及待售公寓项目为39个，主要集中在大武昌，共22个，以平层公寓为主，均价为12000元/m2左右。汉阳和汉口项目相对较少，汉口共计14个，以LOFT为主，均价13000元/m2左右，汉阳共计3个，以平层公寓，均价10500元/m2左右。;;PART2：硚口区公寓产品市场;、;区域;物业;PART3：代表案例分析;地理位置;越秀星汇云锦推售loft5#，总层高为30层，1-3层为公寓大堂及商业，与底层购物中心直接连通；顶层为空中会所，为业主提供咖啡厅、健身房、游泳池等高端休闲娱乐场所。

标准层为4梯14户，梯户比在公寓产品中极低，打造高舒适度产品。项目层高为5.2米，分割成2层以后上层空高较低；每户赠送走道上部空间做为独立小型储物间。

端头及电梯井附近户型面积较大（72-78m2），由于采用了全玻璃幕墙结构，具备完美的瞰江视野。;目前项目整体去化率约为60%，主力成交户型为44m2的两室两厅一卫产品。

44m2户型采用套房理念设计，仅有一个主卧室，无挑空，户型实用面积大；72m2户型的客厅为挑空设计，景观效果好，整体设计大气简约，拔高了客户的心理预期。其精装标准约为3000元/m2，交房即可入住。

销售策略：2014年7月，以低于现在市场价格的18000元/m2开始内部认购，仅2层28套房源，一抢而空。随后采取挤压策略，每次提供4-5层房源进行销售，保证了南北户型、大小户型的均衡去化，每周销售约10-20套。双限解除以后，将剩余房源全部推向市场。;来访及成交客户的区域主要硚口区和江汉区，其次为江岸区，这三个区域为该项目的主要客户来源。;来访客户和成交客户获知项目的渠道主要为朋友介绍和阵地包装。

在来访客户中，传统的报广、派单、候车亭等渠道效果较弱，但微信与活动嫁接，效果较好。

前期购买住宅的业主，对项目进行了转介绍。

在成交客户中，老带新的客户占有较高比例，为13%。;客户购买公寓的主要用途为投资，看好星汇云锦项目的地段价值、商业价值、景观价值。未来在该片区内，无综合性的商业发展，更加使其投资价值凸显。

购买整层的客户，其??资目的在于将公寓与项目内的商业相结合，待商业开业后，可根据经营项目的业态，提供相应的上下游产业的服务，同时也可满足商业业主及员工的办公需求。

散户购买的面积较集中于44㎡的小户型，其原因在于小户型投资门槛低，而收益率相对于大面积公寓更高，产品更具性价比。;地理位置;loft4#的总层高为19层，其中1-3层为公寓大堂及商业裙楼；

标准层为4梯26户,梯户比较高，2015年推售的5#号楼标准层为4梯22户，梯户比仍然较高。项目层高为5.2米，分割成2层以后上层空高较低；赠送走道作为衣帽间，并与主卧、卫生间形成大套房设计。;目前推出项目产品面积为44-78m2，目前在售均价约为13000元/m2，整体去化率约为53%。主力成交户型为44m2的两室两厅两卫。

44m2户型主次卧分明，主卧自带衣帽间、书房、卫生间宽敞舒适；

销售策略：2014年10月开盘，主要采取“小步快跑”销售策略，强调自身20万方成熟商圈，双地铁口，买一层送一层等核心价值，配合线上线下各类暖场活动。

认筹初期预计推售4#、5#共700余套房源，在一个多月的认筹期内认筹数量不理想，调整销售策略，仅推售4号楼偶数层。

销售动态：四百多组认筹客户，开盘当天成功认购110套，解筹率约25%，均价约13000元/m2;来访及成交客户的居住区域主要为江岸区和江汉区，较为集中于百步亭、竹叶山片区附近。其他区域分布较为均匀。;来访及成交客户的主要获知渠道为活动、外展、朋友介绍。汉广的老业主基数和住宅推售货量大，每周的暖场活动不断，并且由武汉地产集团和南国置业的众多合作方通过暖场活动导入了客户资源，极大的提高了项目的来访量。另外，在项目自持的商场持续设置外展，将商场客户导入，促进来访量和成交量。;成交客户的主要购买动机为投资，客户认可后湖区域的发展和该地段的商业价值。而另一部分自住客户的比例也较大，该部分客户认可买一层送一层带来的性价比、户型的设计（两房两厅两卫）、居住的便利性。

成交面积以44㎡为主，该户型总价低，首付低，对投资型和自住型客户的资金压力小。;2015/7/27;;●项目位于汉口主城区西南部，硚口区西部古田板块核心

●距汉口武广商圈（武汉广场、世贸广场、新世界中心）约7.5公里，车程约20分钟

●距西北湖商务圈（花园道、同成广场新世界国贸、瑞通大厦）约7.4公里，车程约20分钟

●距武汉王家墩中央商务区（CBD）约4.8公里，车程约15分钟

●距东西湖区中心（东西湖区政府）约6公里，车程约18