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园区物业服务物业管理智能化系统的维护

通过对智能化系统的运行记录（运行状况、运行时间等）、数据、设备资料的实时动态分析，制定一个完备的维护计划以及技术升级策略，对于所有可能出现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，减少运行中断时间，达到原有的设计性能与服务年限。维修工作分为定期维修和紧急维修两类，定期维修、保养搞得越好，紧急维修就会相应减少。

一、定期维修、保养管理

定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。

由于智能化系统比较复杂，系统及软件皆为系统集成商专有技术，系统发生故障必须由系统集成商维修，因而在选型时就要考虑系统集成商在本地区的维修能力，例如在本地区是否设有维修点，维修点是否有足够的零件与配件，系统的设计是否能支持在故障时把整个感应器或子站换掉以维持正常运行等等。

（一）楼宇自控系统管理内容

项目

时间

次数

内容

计算机

每季

1

1.主机、显示器及打印机清洁除尘。

2.检测UPS工作情况是否正常，配载作放电维护。

3.检测系统接口性能。

4.内部数据整理和备份。

集中控制箱

每周

1

1.检查各连接线路的牢固程度，是否有氧化腐蚀现象。

2.检查直接控制器、执行器及变送器的工作情况。

传感器

每年

1

1.测试温度、液位、流量、压力传感器的灵敏程度。

2.更换性能不好的元器件，校核性能，保证质量准确。

（二）保安自动化系统管理内容

项目

时间

次数

内容

闭路监控系统

摄像机

每周

1

1.清洁除尘。

2.检查外观完好情况。

每季

1

1.线路整理。

2.检查各视频及音频接头。

每年

1

1.检查线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。

2.线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。

3.检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。

项目

时间

次数

内容

计算机

和监视器

每月

1

1.主机、显示器及打印机清洁除尘。

2.检测UPS工作情况是否正常。

3.检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。

每半年

1

1.清洁主机内部灰尘。

2.数据整理与备份。

3.计算机数据整理、内部测试。

闭路监控系统

录像机

每周

1

1.清洁除尘。

2.检查外观是否完好。

每月

1

1.检察录制标准。

2.测试各功能键的工作情况。

每半年

1

检测音频和视频接口，测试各项性能指标。

画面分割器

切换器和

AD主机

每周

1

1.清洁除尘。

2.检查外观是否完好。

3.检查连接线路的牢固程度。

每季

1

测试各功能键的工作情况。

每年

1

线路整理，功能测试。

防盗报警系统

控制器及红外线探测器

每月

1

1.控制器清洁除尘。

2.测试红外线探测器的工作情况。

半年

1

检查各连接线路是否牢固、完好。

警笛和警灯

每季

1

检查报警系统警笛和警灯的工作情况。

门禁和IC卡系统

门锁和门挚

每季

多次

1.检查门锁、门挚固定螺丝有无松脱和缺失。

2.检查锁头磨损和碰伤情况。

3.检查门挚动作是否灵活。

每季

1

1.清洁除尘。

2.检测控制器接口性能。

项目

时间

次数

内容

停车场管理系统

停车场管理系统用计算机

每季

1

1.主机、显示器及打印机清洁除尘。

2.检测UPS工作情况是否正常。

3.检测连接接口。

4.内部数据整理和备份。

读卡器和控制器

每周

1

1.清洁除尘。

2.读卡器固定螺丝牢固。

每半年

1

1.检测系统接口性能。

2.检查电气元件工作情况。

地感装置

每季

1

测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。

二、紧急维修管理

为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：

1.对简单的急修工作应在最短时间内完成。

2.对较大的急修工作应有效跟进，直到完成为止。

3.对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。

4.对紧急维修消耗的材料进行有益监控。