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定价方法及价格表制作分享

关于房地产价格的思考一般商品定价的原那么：制造本钱+营销费用+管理本钱+行业规律利润+税费=销售价格房地产的价格是不是也都这样来的？定什么样的价格才是最合理的？〔我们都会遇到定高、定低的情况？〕

本次分享的主要内容价格报告撰写定价方法价格表制作

定价是从客户的角度，精确衡量一个产品价值的过程定价是一种艺术，一种高风险的“赌博”定价的定义1、定价方法

企业目标竞争格局市场预测工程定位产品定价定价的过程1、定价方法

市场定价模式市场比较法租金复原法本钱利润推算法同区域物业参考法产品拟合度住宅物业商业物业比较通用的定价方法与展商心里的“算盘”工程区域内无参考工程1、定价方法定价的方法自成一体，以我为主同期市场无任何产品可参考

市场比较法进行步骤1、筛选可比楼盘2、确定工程权重根据与工程的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2〕和工程距离的远近3、各工程打分五同法〔同区域、同类型、同客户、同产品、同时段〕比准指标：区位类：区域印象/开展前景/周边环境/交通规划/生活便利性规划设计指标类：工程规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及设施户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新景观及视野：景观内容/景观面宽品质展示类：建筑外观/园林效果/公共局部品质/物管形象/工程品牌类：开展商品牌/专业团队/前期推广形象4、比准价形成

工程均价＝∑权重i×均价i×Px/Pi(i=a～d)市场比较法工程均价算法：因素项目本项目项目a项目b项目c项目d项目Pxpapbpcpd修正均价?均价a均价b均价c均价d权重?abcd在售工程价格修正：速度修正、时间修正

2、价格表的制定价格表的制定过程价格表制作过程层差〔竖向差〕确定折扣率及销售促销折算价格表完成价格验证总体均价制定最大朝向差确定

价格制定考虑因素：工程整体位置临街面状况楼层状况与主力店关系铺面与交通关系铺位面积层高使用率进深比2、价格表的制定成表因素价格制定考虑因素：景观朝向视野户型结构采光面积大小通风噪音住宅商业

单价形成=基准价+朝向差+层差爬楼打分、权重、最大朝向差跳差2、价格表的制定变量X

朝向差2、价格表的制定朝向差不会影响工程的均价，而是决定均价在同一平面上的分布，对销售结果产生着直接的影响：–均衡销售：尽量缩小朝向差；–在销售前期消化局部难点单位〔噪音、污染或其他特殊原因〕：尽量拉大平面朝向差；

打分表的最要工程解析2、价格表的制定最小值：合计分数的最小值；最大值：合计分数的最大值；差值：合计分数与最小值之间的差值；最大差值：各差值得最大值，具有较为重要的意义，为最大朝向差值按比例分配的依据；差分值：差值/最大差值最大朝向差：同一平面上最好和最差的差；最大朝向均差：最大朝向差除以最大差值；打分朝向差：最大朝向均差乘以差分值；基准值：价格标准值；手动调差：根据对工程理解及其他情况对工程各栋价格作最后的调整；

楼体低层内庭中层高层外庭远景园景15F20F内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬层差2、价格表的制定

Ⅰ园景:高-中-低高中低越过遮挡景观面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000Ⅱ远景：中-高-低

层差2、价格表的制定层差是解决各楼层价格分配，层差影响各楼层段的去化速度：–先消化高层单位：尽量减少层差；–先消化低层单位：尽量增加层差；-中上下楼层均开花：中间层差大，两端层差小

必须要记住的一些公式2、价格表的制定求和：sum;最大值：max;最小值：min;排序：RANK(AK27,$D27:$AZ27)取整：ROUND($C$23*C20/10,0)*10;数数：count;平均值：average;统计公式：COUNT($S$21:$AV$44)-COUNTIF($S$21:$AV$44,“=500000”)-COUNTIF($S$21:$AV$44,“=300000”)〔统计300000-500000之间的数值的个数〕；单边量求解：公式

小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点都不能差。如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了！温馨提示2、价格表的制定

3、价格报告关于价格报告的撰写价格目标往往需要沟通，不一定都是追求利润最大化，而是根据开发商开发商的实际情况来定〔利润、销售速度、回款速度、品牌〕定价策略确定定价方法的选择生成价格表后一定要验证，并且提出入市均价建议模拟一个开花图，模拟销售，提出推售建议

3、价格报告关于汇报的几点提示信心——价格报告的目的性非常明确，工程组的信心将直接影响到客户的决策，如